深度*行业*房地产行业2024年4月月报：4月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情

　　核心观点
　　新房：4 月供应转弱，新房成交较3 月环比下降，不过同比降幅持续收窄，市场缓慢修复中。4 月40 城新房成交面积环比-17.9%，同比-38.9%，同比降幅较上月收窄了10.4pct；1-4 月累计成交同比-44.3%。根据克而瑞，4 月房企供应规模转跌，30 个重点城市新增供应930 万平，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019 年以来同期最低值。预判5 月，我们认为，新房成交规模或将延续低位波动，一方面考虑到去年5 月的基数仍然不低，另一方面，5 月房企推盘积极性有所回落，预计供应量环比减少，根据克而瑞，5 月28 各重点城市预计新增供应766 万平，环比下降24%，同比下降27%，不同能级城市或将呈现明显的分化行情，一线城市5 月预计供应量同环比均增长17%，二三线城市同环比齐跌，降幅均约3 成。
　　4 月各城市能级新房成交同比降幅均收窄，一线城市单月同环比降幅、累计同比降幅均小于二、三四线城市，市场修复程度好于弱能级城市。1）一线城市：4 月新房成交面积环比-2.4%，同比-30.7%，同比降幅较上月收窄了13.4pct；1-4 月累计成交同比-36.7%。其中4 月北京、广州环比持平，同比分别下降54%、27%；深圳环比+2%，同比-21%；上海环比-6%，同比-20%。根据克而瑞，北京、深圳供应在上月集中推货后略显乏力，规模环比均下降7 成以上，上海第四批次新房集中入市，推货量较三批次有所下降，4 月整体新房供应下降41%，广州供应环比-30%。一线城市在推盘普遍减少的情况下，成交的下降幅度小于供应，可见整体市场处于稳步修复当中，不过成交量仍处于同期低位。2）二线城市：4 月新房成交面积环比-18.3%，同比-44.0%，同比降幅较上月收窄了6.8pct；1-4 月累计成交同比-48.2%。南京、福州在上月低基数下供应有所增长，带动新房成交面积环比增长19%、56%；武汉、杭州供应规模环比下降4 成左右，新房成交面积环比降幅分别为19%、37%，同比降幅分别为38%、66%；武汉、苏州、青岛处于筑底阶段，整体延续低位波动，新房成交面积环比降幅相对较小，分别为19%、20%、9%，同比降幅分别为38%、50%、15%；部分弱二线城市持续回调，济南、南宁，新房成交面积环比降幅分别为48%、53%，同比降幅分别为44%、70%，成交动力略显不足，这些城市基本以刚需客群为主导，当前购买力趋紧，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。3）三四线城市：4 月新房成交面积环比-27.5%，同比-36.7%，同比降幅较上月收窄了14.2pct；1-4 月累计成交同比-43.1%。三四线城市分化显著，泰安、焦作、温州、金华、江门、韶关、佛山新房成交环比大幅下降，莆田、台州、扬州、惠州环比上涨，除金华、台州同比增长58%、22%以外，其余三四线城市同比均下降20%以上。
　　二手房：4 月二手房成交环比持续增长，同比降幅收窄。4 月18 城二手房成交面积环比+8.8%，同比-7.7%，同比降幅较上月收窄25.7pct；1-4 月累计成交同比-17.4%。我们认为，二手房成交环比保持増势，原因有：1）临近入学信息集中采集期，有入学需求、前期观望的购房者入市，学区房成交有所回温；2）置换需求急迫，业主以价换量，加速出货；3）“以旧换新”等政策，多地试点国资收购二手房模式。4 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-2.8%、12.8%、8.9%，同比增速分别为2.0%、-10.2%、-15.8%，一线城市同比由负转正，增速较上月提升了31.5pct，二、三四线城市同比降幅较上月分别收窄22.9、25.7pct；1-4 月累计同比增速分别为-14.2%、-18.5%、-20.0%。环比来看，7 成重点城市成交面积环比回升，厦门、苏州等前期成交表现相对平淡的城市，本月成交有所发力，环比涨幅均超过3 成。深圳成交延续增势，高基数基础上环比再度增长9%，同比涨幅也有39%，与21 年4 月的成交量高位持平，并创下了21 年5 月以来的单月新高。北京、杭州在上个月成交冲高后小幅回落，环比分别下降6%、7%。我们认为，在当前较多城市二手房挂牌价下行的背景下，二手房5 月成交回暖程度预期仍将好于新房。
　　库存与去化：库存规模与去化周期环比微增。截至4 月底，12 城新房库存面积为1.24 亿平，环比上升0.7%，同比下降2.0%；整体去化周期为19.4 个月，环比提升0.8 个月，同比提升6.4 个月。具体来看，4 月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12 个月内。
　　重点城市项目开盘去化率：4 月重点城市平均开盘去化率增至39%。根据克而瑞，重点城市4 月平均开盘去化率为39%，环比+10pct，同比-3pct，和Q1 相比微增2pct，去化率仍低位波动。多数城市去化率环比上升、同比下降，略好于Q1 均值。广州、长沙、郑州、天津、武汉等城市保持同环比齐增，主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升；北京、上海热度略有回落，去化率基本维持在3-4 成，不及Q1 均值。苏州、宁波、厦门等4 月热度较3 月略有回升，但同比持降，这类改善客群主导型的城市红盘减少、热盘降温。
　　土地市场：4 月土地成交规模延续低位，土地溢价率同环比均下降，主要是由于重点城市优质地块成交占比略有下降。4 月全国（300 城）成交土地建面环比-15.4%，同比-25.4%，同比降幅较3 月扩大了3.6pct，土拍溢价率3.79%，环比-0.75pct，同比-2.15pct；其中住宅用地成交建面环比+6.9%，同比-34.2%，同比降幅较3 月扩大了2.3 个百分点，住宅类用地土拍溢价率3.58%，环比-2.17pct，同比-3.64pct。上海、杭州等城市月内本轮土拍热度较上月均有明显下降，既有土地质量下降的原因，也与销售持续承压有关。
　　房企：1）销售：百强房企4 月全口径销售同比降幅小幅扩大，同比接近腰斩。百强房企4 月全口径销售额3315 亿元，同比-47.6%（前值：-47.2%）；权益口径2341 亿元，同比-48.2%（前值：-44.9%）；1-4 月全口径销售额1.19 万亿元，同比-48.5%；权益口径销售额8504亿元，同比-48.0%。TOP20 房企中，4 月单月仅融创中国销售额正增长（同比+57%），主要是因为4 月21 日融创外滩壹号院二期开盘，开盘首日销售额99.97 亿元。其余房企4 月销售额同比均下滑。2）拿地: 4 月房企拿地规模、拿地强度同比均下滑，投资聚焦核心地块。
　　百强房企4 月全口径拿地金额927 亿元，由于去年基数较高，同比-53.7%（前值:-11.5%）；拿地强度从3 月的22%提升至4 月的28%，同比-4pct。4 月土地投资较多的房企有：建发（拿地金额163 亿元，拿地强度171%）、滨江（85 亿元，92%）、大悦城（66 亿元，191%）、龙湖（64 亿元，74%）、越秀（53 亿元，63%）。其中拿地最多的建发在厦门、上海、武汉、杭州等核心城市均有斩获，滨江则持续重仓杭州。可见，核心城市优质地块仍是房企首选。从累计来看，百强房企1-4 月拿地金额3028 亿元，同比-23.3%；拿地强度26%，同比+8pct。1-4 月累计投资较多的房企有：滨江（拿地金额210 亿元，拿地强度59%）、建发（206 亿元，50%）、华润（179 亿元，25%）、绿城（154 亿元，29%），以央国企和优质区域深耕型房企为主。3）融资：4 月房企融资规模环比下降，融资成本持续处于低位。4 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模546 亿元，同比-30%，环比-19%，平均发行利率3.11%，同比-0.77oct，环比持平。1-4月累计发行规模2119 亿元，同比-19%。主流房企中，华润、中海发行量最大，前者发行了3 笔共30 亿元的超短融，后者发行了1 笔30亿元的公司债，发行利率分别为2.13%、2.68%。从到期情况来看，24 年年内（5-12 月）国内债券到期规模为3283 亿元，其中5、8 月到期规模较大，分别为569、563 亿元。
　　中央政策：1）政治局会议对房地产定调转变，市场对后续政策期待加满。政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”。这是中央在2015 年之后，时隔9 年，再提“去库存”（追溯上一次是2015 年12 月的政治局会议提出“要化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场”）。政治局会议定调后，后续更多支持性政策出台可期。随着我国房地产市场供求关系发生变化，过去单一针对增量市场的政策效果有所减弱。居民的置换需求仍然存在，但存在“卖房困难”的痛点，二手房挂牌量高企，新房也持续面临去化压力，新房与二手房之间联动不畅。近期也有多个城市出台了“卖旧买新”政策，我们预计未来在新房二手房交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面将出台更多针对性政策。2）5 月5 日自然资源部发布《关于做好2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，提出了根据存量调节住宅用地供应的机制。商品住宅去化周期超过36 个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期18~36 个月的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量住宅用地面积动态确定其新出让的住宅用地面积上限。
　　地方政策：多个核心城市限购政策继续优化，公积金政策、以旧换新、取消首套房贷利率下限等政策频出。1）限购：4 月末至今，长沙、成都、杭州、西安全面取消限购政策。一线城市北京4 月30 日优化限购，在执行现有住房限购政策的基础上，允许在五环外新购买1 套商品住房，2011 年起执行的限购政策首次优化调整，释放了更加积极信号，一定程度上促进了购房需求释放。政策侧重激活满足限购条件且已在京置业的居民家庭购房需求。根据中指院，2023 年北京新房成交套数中五环外占比约79%。深圳5 月6 日优化限购政策：两个及以上未成年子女的深沪家庭，在原来限购2 套的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区再新购1 套；非本市户籍家庭及单身人士（含离异）在以上七个区域购房社保或个税缴纳年限要求从3 年降为1年，限购套数仍为1 套；此外，企事业单位原本不能购买商品房，现若满足设立年限满1 年、在本市累计缴纳税款金额达100 万元、员工人数10 名及以上，可以在以上7 区购房。截至5 月9 日，全国范围内仅剩4 个一线城市、海南、天津尚在执行限购政策。我们预计一线城市将维持一部分结构化的限购政策，一步到位的概率较小。预计将逐步由外向内“渐进式”调整，并且，二套房的首付比例、社保年限、二手房限购、房贷利率下限也有进一步调整的可能。2）多地促进房产“以旧换新”。从目前的政策来看，“以旧换新”是类似的可以将居民持有的房产再投入市场，激发置换需求的。根据中指院，截至5 月6 日，全国已有超50 个城市表态支持住房“以旧换新”，从各地支持方式来看，主要包括两种：a）房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；b）开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，对于出售自由住房并购买新房的个人或家庭给予一定购房补贴。但“以旧换新”政策才启动，从目前来看，支持力度与实施范围也不及此前的棚改，若没有足够的增量资金进场补贴，可能效果会低于预期。因此具体实施情况、后续推进和政策效果都需要进一步观察。核心城市中，4 月23 日深圳、4 月27 日南京、5 月3 日上海均推出“以旧换新”活动。3）多地取消首套商业房贷利率下限。根据中指院统计，近期有近 20 个城市宣布四月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，包括福州、沈阳、贵阳等二线城市以及烟台、泰州、 常州等三四线城市。4）北京、广州、贵阳等地区多个城市出台提高公积金贷款最高额度、优化公积金贷款住房套数认定标准、支持多孩家庭公积金贷款等政策。5）部分地区出台购房补贴等政策，包括南宁市武鸣区、南京江宁区、郑州、广东惠州、广东中山、广东阳江等。
　　投资建议
　　4 月成交同比降幅持续收窄，在近期核心城市政策宽松的带动下，短期部分城市的市场活跃度或出现提升，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，成交回升的幅度和持续时间仍待观察，全国基本面的复苏则需要较长的时间。从板块投资的角度来看，当前地产板块估值处于低位水平，地产股的底部也已基本明确。核心城市限购集中放松后，我们认为，短期内地产板块行情仍会延续，同时，市场对于一线城市进一步松绑限购仍有期待，这对于后续板块行情或也将起到一定的支撑。但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。后续如果有更加明确的“消化存量房产”的细则，可能将会成为本轮板块复苏的锚。现阶段地产板块逻辑为“定调转向+需求端政策宽松加码+外资进场+市场回暖后房企现金流压力减轻”。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）二手房成交回暖带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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