银行业地产新政与银行点评：政策方向明确 力度与落地需观察 影响市场风格

　　核心观点：1、系列房地产政策表明高层政策转向的态度明确，持续放松确定是大趋势。2、地产基本面改善，取决于地方政府和地方国企的落地情况，以及购房者意愿增强；预计是渐进过程。3、地产政策力度预计相机抉择，底线思维和防风险是核心考量；基本面压力越大，力度亦会加大。4、投资上：近期，政策明确转向提升市场情绪，情绪推动地产链相关的占优（例如股份行）；中长期，观察基本面，预计高股息率策略仍占优（优质城农商行和大行）。
　　房地产新政内容梳理。1、房贷政策调整：首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调。2、国务院政策例行吹风会：四部门对切实做好保交房工作的明确和细化，央行宣布设立3000 亿元保障性住房再贷款。
　　房贷政策调整影响：对银行息差影响很有限。1、政策意图：从需求侧和居民部门入手，提升居民部门加杠杆购房能力。2、缓解房地产市场下行压力，对银行息差的影响有限。商业贷款利率取决于银行成本与居民购房需求的博弈，假设按揭贷款的利率定价下限=负债成本+信用成本+费用成本=2.26%+0.25%+0.67%=3.2%（计息负债成本为2.26%，信用成本为0.25%),新发放按揭贷款利率下调50BP 对上市银行全年息差的冲击为0.7BP，对利润的冲击约为1%（实际影响更小，很多城市已因城施策调整）。3、增加房贷需求，减缓房地产市场下行斜率。
　　收储与再贷款：助力银行资产质量企稳。1、政策意图：稳定房价，缓解房企流动性压力；2、租金回报率在1.95%以上的项目受益较为明显。地方国企在收购时将更多按照商业化原则进行考量；而银行投放该类贷款的定价预计不低于1.95%（再贷款利率1.75%，银行负债成本2.26%，1.75%*60%+2.26*40%）；3、助力银行资产质量企稳。收储与再贷款带来的流动性注入对房地产市场风险起到了积极的缓释作用，同时房价的边际企稳也带俩了居民财富效应的改善，两者均有利于银行资产质量改善。
　　投资建议：银行股具有稳健和防御性、同时兼具高股息和国有金融机构的投资属性；投资面角度对银行股行情有强支撑，同时银行基本面稳健。优质城农商行的基本面确定性大，选择估值便宜的城农商行。我们持续推荐江苏银行、渝农商行、沪农商行、南京银、和齐鲁银行、常熟银行和瑞丰银行。二是经济弱复苏、化债受益，高股息率品种，选择大型银行：农行、中行、邮储、工行、建行、交行等。三是如果经济复苏预期较强，选择银行中的核心资产：宁波银行、招商银行。
　　风险提示：经济下滑超预期；金融监管超预期；研报信息更新不及时。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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