房地产行业：沪广深放松 高能级城市有望进入上行周期

　　核心观点：
　　一线超预期跟进“517 新政”，精细化提振需求。上海、广州、深圳先后放松购房政策，上海、深圳首套房最低首付降至20%，广州降至15%，非户籍社保要求年限上海主城从5 年缩短至3 年，广州从2 年降至半年。按揭利率方面，广州首套下调45bp，上海、深圳首套下调35bp，主要二线城市首套平均降幅21bp，一线利率降幅较大。此外，一线新政还包括二孩家庭购房、离异购房、公积金贷款、三套贷款等多维度的放松。这是本轮周期一线放松中力度最强的一轮，购房门槛及购房成本均为历史最低。一线城市放松显著强化资本市场对于政策态度的信心。
　　沪广深市场周期复盘。14 年周期沪广深都表现出政策响应快、效果好，市场修复迅速的特征。14 年周期上海、广州、深圳市场进入深度下行的量价齐跌4 个月左右后，“930 新政”市场信心显著提振，成交量价迅速改善，虽然库存仍处高位并维持上行态势，但成交规模与市场信心互为正反馈作用下，去化周期在政策出台当月即达峰下行，政策效果显著。本轮周期中，政策对于市场下行的响应时间更长，而在经历了房价长时间下跌后“疤痕效应”显现，23 年四季度以来政策频次高、力度大，但对市场量价改善有限，情绪及信心的改善是市场修复的关键。
　　一线城市土壤肥沃，央企占比提升。根据统计局数据，一线城市23 年住宅销售金额合计为1.6 万亿元，占比15.7%，为10 年以来新高，2016 与2023 年TOP10 市场格局对比，央企份额从18%上升至46%（四家龙头央企份额从10%上升至39%），民企份额从35%降至6%。
　　一线城市货值分析。我们对于一线城市各家房企储备货量进行了测算，全国布局房企一线货值储备占比从高到低依次为城建发展（65%）、南山控股（59%）、越秀地产（57%）、首开股份（55%）、中国海外发展（52%）、招商蛇口（46%）、保利置业集团（44%）。一线城市储备货值/市值从高到低依次为保利置业集团（26.5x）、城建发展（24.6x）、首开股份（17.9x）、越秀地产（17.8x）、中国金茂（17.6x）、金地集团（11.9x）、金融街（9.0x）、绿城中国（8.6x）、华发股份（6.0x）。
　　不能低估本轮政策决心。当前517-528 新政的发力点在于核心城市房价企稳，对于本轮周期的恢复具有重要作用，核心城市基本面修复后将逐步向外扩散蔓延，预计本轮行情将持续到25-26 年（将先后经历成交量见底-价格企稳-房价上涨-企业扩表-投资企稳几个阶段），参考上一轮周期板块收益最大的阶段在于成交量见底-房价上涨的阶段，企业定价悲观预期以及盈利能力或将显著改善。
　　风险提示。政策效果不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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