房地产行业事件点评报告：从取消限制 到鼓励购房

事件：5 月31 日，青岛市从助企纾困、促进住房交易、推动转型升级、吸引人才人口等方面，推出了按区（市）“认房不认贷”、发放购房家电消费券、加快推行房票试点、加大公积金贷款支持力度等优惠政策措施，通过减成本、降门槛、扩需求等，更好支持刚性和改善性住房需求。
限购限贷等限制性政策放开后，更多鼓励性购房政策或将配合出台。517 会议后，全国层面陆续放松限购，积极下调首付比/房贷利率，并放松贷款的门槛要求，如今仅有一线等零星城市还未完全放开限购，但在“去库存”的背景之下，限制性购房政策有望陆续取消，商品房正加速回归商品市场。我们把二手房销量考虑进来看住房总交易，23 年新房和二手房合计交易保持正增长，表明人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。在需求仍存的情况下，当限购限贷陆续全面取消后，或将有更多鼓励购房性政策出台，助力商品房市场销售企稳。
青岛给出方案，多措并举鼓励购房。此次青岛加大住房信贷支持的同时，出台了一揽子鼓励购房措施①发放购房家电消费券：前1 万名购房者，发送5000元面值家电消费券；②鼓励以旧换新/国企收购存量：鼓励房企开展以旧换新，对意向购房者的旧房估价收购后抵顶购房款。支持国有平台公司参与“以旧换新”，以合理价格收购已建成存量的商品房；③鼓励村集体购房：在城中村改造中，农村集体经济组织可采取在全市范围内购置商业、商务用房的方式作为集体经济发展用房；④房票/改造项目提速：在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，推行“房票”制度，房屋被征收群众可持“房票”购房。青岛出台一揽子鼓励购房政策，彰显地方积极响应中央要求，稳楼市态度坚决，同时表明政策想象空间较大，限购限贷放开后更多鼓励性政策有望出台。
同时于房企侧给出支持，可提前取证开工预售，缓解资金压力。出台一揽子鼓励购房政策的同时，青岛优化了开工与预售标准：对分期缴纳土地出让价款的已出让地块，受让人缴纳50%出让价款后，可申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续；付清剩余50%的出让价款后，可申请核发不动产权证书和新建商品房预售许可证。
合肥与南京等城市的购房落户、购房补贴等鼓励性政策也有望全国范围内推进。除了青岛一揽子鼓励购房政策外，购房落户与购房补贴等形式也较为流行①购房落户：佛山、南京、合肥已落地相关政策，同属“珠三角”和“长三角”的其他核心城市有望跟进；②购房补贴：5 月15 日合肥出台新政，凡在合肥新购新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴；二孩及以上的本市户籍家庭新购买新建商品住房的，给予总房价1.5%的购房补贴；新市民、进城农民、城市公共服务人员新购买新建商品住房的，给予总房价2%的购房补贴，以上补贴标准，单套补贴金额最高不超过10 万元。
投资建议：限购限贷等限制性政策陆续全面放开后，更多鼓励性购房政策将跟进配合出台，政策发力方向明确，且想象空间较大，有望持续催化板块估值修复。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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