地产及物管行业周报：核心城市密集放松 去库存决心坚定

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/5/25-24/5/31）34 个重点城市新房合计成交353 万平米，环比+25%；其中，一二线环比+27%、三四线环比-4%；5 月累计一手房月成交同比-35%，较4 月+0.2pct；其中，一二线同比-33%、三四线同比-57%，分别较4 月+4pct和-32pct。上周13 个重点城市二手房成交140 万平米，环比-6%；5 月累计成交同比-2%，较4 月+4pct。库存方面，上周15 城推盘95 万平米，对应成交推盘比1.56 倍，最近三个月（24 年2-4 月）分别为1.14 倍、0.87 倍和1.04 倍。截至上周末，15 城可售面积9,866.5 万平米，环比-0.5%；3 个月移动平均去化月数为21.4 个月，环比-0.7个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：因城施策方面，上海调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施；深圳调整首套房商业贷款最低首付比为不低于20%，二套不低于30%，并下调首套房商贷利率；新疆、福建、四川、湖南、浙江全省，广东19 城（包括广州）、山东16 地市、安徽16 市以及天津、沈阳、大连等多地调整首套房和二套房商业贷款最低首付比，并取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限；合肥、青岛加快推行“房票”制度。以旧换新方面，广州鼓励多种方式的“以旧换新”，南昌启动“以旧换新”活动；三大工程方面，上海将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源；深圳拟适度放宽非居住房改建保租房条件，为发展保障房提供支撑；西宁市筹集 8,000 余套保租房房源3,822 套已投入使用；沈阳计划筹集配售型保障性住房0.42 万套，筹集保障性租赁住房0.5 万套。公积金方面，上海、浙江、贵阳等地出台公积金贷款放松政策；购房补贴方面，合肥、武昌推出购房补贴新政。
　　公司动态跟踪：保利发展发行总额为20 亿元的三年期中期票据，票面利率为2.52%；滨江集团发行总额为7 亿元的一年期短期融资券，发行利率3.60%；华发股份拟私有化华发物业服务以加强协同；华发股份以7.08 亿元成功摘得珠海市一宗纯住宅用地；绿城中国发行总额为10 亿元的中期票据，发行利率4.20%；贝壳-W 回 购63.04 万股（占总股本0.08%）；永升服务本周回购60 万股（占总股本的0.034%）；金科服务连续一周回购50.7 万股（占总股本0.081%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌4.72%，沪深300 指数下跌0.6%，相对收益为-4.12%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：张江高科、三湘印象、世荣兆业、*ST 和展、中绿电，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为新华联、*ST 中迪、渝开发、金地集团、中华企业。板块表现方面， 物业管理板块个股平均下跌3.37%，沪深300 指数下跌0.6%，相对收益为-2.77%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为7.4/6.7 倍；物管24/25PE 均值分别为12.5/10.5 倍。
　　投资分析意见：在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430 新表态后需求侧政策密集放松，近期房贷首付比下降、房贷利率下限取消、政府收储商品房以及“以旧换新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，预计将推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：
　　滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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