地产行业研究:REITS专题研究报告(二):REITS政策持续释放 一季度底层资产营收分化

2024-06-12 16:10:09 和讯  民生证券李阳/陈立
  REITs 利好政策频发,促进市场高质量发展。2024 年初,由于“会计类第4 号文”和“新国九条”等政策释放利好,叠加无风险利率下行导致REITs 平均分配率利差增加,投资者情绪回暖,中证REITs 估值有所修复。2024 年2 月8日证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4 号》,明确基础设施REITs 投资方持有份额的性质属于权益工具投资,且投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益,避免二级市场波动对利润表的影响,同时引导更加长期、稳定资金入市,稳步推动REITs 市场扩容。2024 年4 月12 日国务院发布新“国9 条”,文中三次提及REITs:1)“推动债券和不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展”;2)“研究制定不动产投资信托基金管理条例”;3)“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策”,显示政策层面对REITs 市场高质量发展的高度重视。
  近一年REITs 指数下跌10.08%,2024 年以来市场修复明显。2023 年6月11 日至2024 年6 月11 日,中证REITs(收盘)指数跌幅达10.08%,沪深300(收盘)指数跌幅为7.66%,中证1000 指数跌幅为19.96%,中证全债和国债指数涨幅分别为6.25%和5.47%,近一年REITs 市场整体表现低迷;2024年初至2024 年6 月11 日,中证REITs 指数涨幅为5.08%,景气度分化明显,博时招商蛇口产业园REIT、中金山东高速REIT 涨幅达到17.84%,16.28%%,而嘉实京东仓储基础设施REIT 跌幅最大为13.34%;从波动性表现来看,截至2024 年6 月11 日,中证REITs(收盘)近250 日波动率为12.95%,低于沪深300(收盘)14.12%和中证1000 的24.02%,高于中证全债1.13%和国债指数0.71%,居于股债之间。
  2024 年一季度保租房和商场类REITs 业绩表现亮眼,产业园类和高速公路类REITs 营收略降。2024 年初至一季度,除国泰君安城投宽庭保租房REIT 未公布相关数据外,完成营收业绩预期的有9 只REITs,未达公告预期的有23 只;2024 年初至一季度,完成可供分配金额预期的有20 只,未达公告预期的有13只,其中商场类和保租房类业绩完成度较好,主要由于延续上季度良好态势,保租房各项目经营收入环比持平,出租率呈高位小幅波动。24Q1 多数产业园类REITs 收入和可分配资金环比下降,租金呈持平或微降,且出租率下降的基金呈现多数。利润走势分化,可分配金额表现相对稳定;24Q1 保租房类REITs 营收整体变化不大,净利润有所上升,出租率表现稳健,呈高位小幅波动,多数REIT出租率超过96%。24Q1 高速公路类REITs 营收同比下降,主要源于恶劣天气影响、春节天数增加以及部分道路改扩建等因素;24Q1 能源类REITs 和环保类REITs 板块出现分化;24Q1 仓储物流类REITs 整体运营承压,且已经反映在基金估值中,三只基金收入环比皆微降;24Q1 商场类REITs 作为新资产类型第一次发布季报,基金经营表现较好,其中在出租率方面都能够实现98%-99%,收缴率也都超过97%。
  风险提示:REITs资产经营不确定风险;流动性风险;市场情绪扰动风险
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(责任编辑:王丹 )

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