深度*行业*房地产行业第25周周报(6月15日-6月21日)：本周楼市成交同环比均改善；统计局5月销售降幅边际改善

本周新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积同环比均由负转正，新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期同环比均上升。
核心观点
新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积为280.9 万平方米，环比上升30.4%，同比下降17.8%，同比降幅较上周收窄了17.7 个百分点。主要是因为去年端午节低基数原因。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为46.8%、28.4%、21.1%，同比增速分别为2.2%、-21.2%、-30.1%，一线城市同比增速较上周提升了42.4 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了12.1、4.1 个百分点。
二手房成交面积同环比均由负转正。18 个城市成交面积为189.1 万平方米，环比上升22.4%，同比上升53.7%，同比由负转正，较上周提升了68.6 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为28.4%、24.9%、10.2%，同比增速分别为105.0%、37.1%、18.4%，一、二、三四线线城市同比增速较上周提升了87.1、67.3、40.4 个百分点。
新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为6955 万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-2.2%。去化周期为20.6 个月，环比上升1.0 个月，同比提升6.6 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为21.2、17.5、63.7 个月，环比分别上升0.9、1.2、0.3 个月。
土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升，同比下降。百城成交土地规划建筑面积为889.3万平方米，环比上升23.9%，同比下跌78.1%；成交土地总价为278.2 亿元，环比上升52.3%，同比下跌70.5%；楼面均价为3128 元/平，环比上升22.9%，同比上升34.8%；土地溢价率为1.9%，环比上升1.6 个百分点，同比下跌1.7 个百分点。
本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为112.0 亿元，环比增长23.5%，同比下降12.5%（前值：-51.9%）。总偿还量为129.0 亿元，环比增长0.7%，同比下降19.0%（前值：-16.7%）；净融资额为-17.0 亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-5.8%，较上周下降4.3pct，房地产行业相对收益为-4.5%，较上周下降3.9pct。房地产板块PE 为14.47X，较上周下降0.88X。
北上资金对电子、通信、农林牧渔等加仓金额较大，分别为9.39、5.51、5.13 亿元。
对房地产的持股占比变化为-0.70%（上周为-0.73%），净买入1.58 亿元（上周净买入-4.44 亿元）。
本周统计局公布房地产相关数据，5 月销售面积同比降幅均收窄，市场出现边际改善迹象，但销售绝对量仍处于历史较低水平，需求信心仍然不足。70 城房价环比跌幅持续扩大，环比下跌已经超过了1 年的时间，且5 月单月二手房房价环比创下2011 年有数据以来最大跌幅，这或对房地产市场的稳定性和购房者的预期产生一定的负面影响。未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期的改善。我们认为，全国基本面的修复可能还需要一段时间。
政策
推动各城展开“存量”转“保障”。6 月20 日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议明确，收购已建成存量商品房用作保障房有利于推动去库存、助力市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。会议强调，市县根据本地市场情况，综合考虑保障房实际需求、库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求。要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。
地方层面，各地“以旧换新”持续推进。6 月17 日，广州市房地产行业协会与中介协会联合发布了全市第三批住房“以旧换新”项目清单，新增22 个项目和23 家中介机构参与。截至目前，广州共有206 个商品住房项目参与“以旧换新”活动，涉及68 家房企和67 家中介机构。根据行业协会统计，全市住房“以旧换新”活动成交（已签认购书）客户数量262 组，有意向参与“以旧换新”购房客户数量603 组。
投资建议
各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策，供给端“以旧换新”政策不断扩围加码，央行再度部署保障性住房再贷款，政府收储预计提速，本轮地方政策落地相较此前更加迅速和全面。从政策效果来看，本周高频数据出现边际改善迹象，但未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期的改善。短期来看，我们认为接下来行情到来的时间点判断有二： 1）房价何时达到市场心理预期；2）是否有增量政策出台。长期来看，我们认为持续性的板块上涨行情仍需要看全国基本面的真实修复情况。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：
招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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