深度*行业*房地产行业第24周周报(6月8日-6月14日)：本周新房成交同比降幅扩大 二手房同环比转负；央行再部署保障性住房再贷款

　　本周新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比均由正转负，新房库存面积与上周相比无显著变化，去化周期环比上升。
　　核心观点
　　新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为214.9 万平方米，环比下降7.0%，同比下降35.7%，同比降幅较上周扩大了7.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-8.3%、-5.3%，同比增速分别为-40.3%、-33.3%、-35.1%，同比降幅较上周分别扩大了2.9、11.2、3.2 个百分点。
　　二手房成交面积同环比均由正转负。18 个城市成交面积为154.5 万平方米，环比下降21.9%，同比下降16.3%，同比由正转负，较上周下降了18.8 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-17.4%、-27.8%、-8.7%，同比增速分别为13.3%、-30.9%、-22.3%，一线城市同比增速较上周上升了3.5 个百分点，二线城市同比增速较上周下降了44.2 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了9.5 个百分点。
　　新房库存面积与上周相比无显著变化，同比上升；去化周期同环比上升。12 个城市新房库存面积为9919 万平方米，环比基本持平，同比增速为0.4%。去化周期为19.5 个月，环比上升0.2 个月，同比提升7.1 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为20.4、16.3、64.9 个月，一、三四线城市环比分别上升0.4、0.5 个月，二线城市环比下降0.2 个月。
　　土地市场环比量跌价升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为707.6 万平方米，环比下降51.7%，同比下跌73.5%；成交土地总价为179.0 亿元，环比下降47.9%，同比下跌61.4%；楼面均价为2530 元/平，环比上升7.9%，同比上升45.4%；土地溢价率为0.3%，环比下跌1.6 个百分点，同比下跌3.2 个百分点。
　　本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为76.2亿元，同比下降59.6%（前值：-26.2% ）。总偿还量为127.4 亿元，同比下降17.1%（前值：-23.9%） ；净融资额为-51.2 亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周上升0.7pct，房地产行业相对收益为-0.6%，较上周上升1.4pct。房地产板块PE 为15.35X，较上周下降0.25X。北上资金对电子、通信、农林牧渔等加仓金额较大，分别为9.39、5.51、5.13 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.70%（上周为-0.73%），净买入1.58 亿元（上周净买入-4.44 亿元）。
　　政策
　　央行再部署保障性住房再贷款，政府收储预计提速。1）6 月12 日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会。这次的保障性住房再贷款更为强调“政府指导、市场化运作”，并明确了“自愿参与”的要求，尊重各方参与主体的意愿。具体操作中，地方国企和金融机构风险自担，核心是要确保商业可持续。遵循市场化、法治化原则，合理定价。城市政府指导地方国企与房企通过协商谈判的方式确定商品房收购价格，防范道德风险。
　　2）根据财联社，央行已向21 家全国性银行印发《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》，明确保障性住房再贷款采取“先贷后借”模式，按季度发放。金融机构于每季度第一个月10 日前向央行申请保障性住房再贷款，并报送上一季度发放的相关贷款台账。央行对贷款台账进行审核，对于符合要求的贷款，按贷款本金的60%向金融机构发放再贷款。金融机构应对贷款台账的真实性负责。
　　投资建议
　　当前政策的力度明显加大，各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策，供给端“以旧换新”政策不断扩围加码，央行再度部署保障性住房再贷款，政府收储预计提速，本轮地方政策落地相较此前更加迅速和全面。不过，从高频数据来看，核心城市市场新房网签数据近两周走弱，二手房成交相对好于新房，仅一线城市二手房成交延续修复态势，限购限贷的宽松或起到了一定效果，其余城市的政策效果相对较弱。由此来看，全国基本面的修复可能还需要一段时间。短期板块机会将落实在增量政策上。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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