房地产行业专题研究-24H1土地市场：供需收缩 企业分化

　　土地市场供需延续弱势，关注具备核心城市资源的房企24H1 土地市场仍在偏弱运行，缩量的趋势仍在延续，而此前维持上涨的成交均价也在上半年同比有所下降。从企业端来看，属性上央国企仍然是市场的拿地主力，但各梯队房企投资意愿均偏弱，拿地金额也均有下降。在此背景下，北京、上海的地市限制政策也有所宽松，或能一定程度提振主体参与信心。在核心城市地块竞争加剧的情况下，我们看好重仓核心城市资源以及具备较强拿地能力的房企能够在市场筑底企稳的过程中率先受益。
　　全国：供需仍在收缩，均价有所下降
　　全国土地交易依然偏弱，其中涉宅用地成交下滑幅度更大。24H1 全国成交土地建面约9.9 亿平，同比-29%，成交金额约1.1 万亿元，同比-35%；而涉宅用地成交建面约1.8 亿平，同比-35%，成交金额约6694 亿，同比-42%。
　　宅地成交金额占全国土地成交金额的比例由2019-20 年的82%降至64%。
　　分城市能级，各线城市成交规模均有下滑，一线、二线、三四线成交金额同比-37%、-45%、-41%，城市能级间的分化有所弱化。在规模下降的同时，均价也迎来2019 年以来第一次下降，24H1 全国涉宅用地成交均价同比-11%，一线、二线、三四线分别同比+13%、-15%、-10%。
　　城市：市场集中度提升，零成交城市数量增加
　　大部分城市的成交规模均有所下降，有些城市停止供地。24H1，355 个样本城市中，成交金额在百亿以上的城市有15 个，同比下降12 个，较20H1下降47 个。零成交的城市数量达到39 个，同比增加11 个。24H1 成交金额前十的城市成交总额占全部城市的43.5%，同比提升0.8pct。城市间表现分化，从成交规模来看，北京、杭州、上海、西安、成都5 城仍位于前列；从成交金额同比来看，三亚、福州等城市实现增长，而广州、深圳有明显下降；从溢价率的角度看，南宁溢价率最高，达到26%，此外台州、青岛、合肥、长沙、成都等城市平均溢价率也在9%以上，具备相对较高的热度。
　　企业：央国企仍是主力，龙头房企收缩拿地
　　企业性质来看，央国企仍然是绝对的拿地主力。24H1，TOP30 拿地房企里，央企、地方国企、混合企业及民企权益拿地金额分别同比-56%、+8%、-52%、-52%。占比方面，央企占比下降较多，但地方国企份额较大幅度提升，央国企合计拿地份额占TOP30%达到81%，同比提升5pct，较2022H1 提升8pct。企业排名来看，各梯队房企拿地总额均有下降，从占比来看，TOP10房企的权益拿地金额占百强房企的比例达到38%，同比-6pct，TOP10 房企在24H1 的投资有所收缩。另外中字头房企斩获颇丰，权益拿地金额百强中，中建系有七席，中国铁建、中国中铁也分别位于百强中第8、19 位。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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