房地产行业事件点评报告：LPR再下调 政策叠加形成合力

　　事件：7 月22 日，央行将一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调10 个基点，其中五年期LPR 下调至3.85%；一年期LPR 下调为3.35%。
　　年内LPR 再下调，与“去库存”配套政策叠加形成合力。央行今年第二次下调贷款基准利率LPR，此次降息之前LPR 已是历史最低水平，本次5 年期LPR 再次下调，全国首套房贷利率也将降至历史最低点。517 会议后，“去库存”政策陆续出台：①一线城市在内的多地落实房贷利率/首付比双降；②多地商改住，优化市场供应；③自然资源部拟通过专项债支持政府回收房企闲置用地；④多地限购全面放开；⑤鼓励性政策陆续出台。此次LPR 的调降，与前期“去库存”配套政策叠加形成合力，有望助推房地产市场情绪进一步修复。
　　LPR 下调引导房贷利率进一步下行，房贷利率或迎来“2 字头”时期。517 会议后，多数城市跟进取消首套、二套房贷利率下限。当前各地房贷利率均处在较低水平，部分城市部分银行首套房贷利率已降至3.0%以下，此次5 年期LPR 降息，有助于进一步降低房贷成本。从LPR 走势来看，今年一季度呈现“破4”态势，当前年内第二次降息，叠加多地取消房贷利率下限，房贷进入历史宽松阶段，即已开始进入到“破3”阶段，房贷利率或迎“2 字头”时期。
　　LPR 下调降低存量贷款成本，提前还贷现象有望缓解。517 新政的房贷利率调整主要涉及新发放的贷款，新政实施前的存量房贷利率依旧维持不变，新增与存量房贷利差的加大导致居民提前还贷意愿升温。此次LPR 的下调将带动新增及存量房贷利率下降，削减的贷款成本将降低居民提前还贷的意愿，如以商贷额度100 万元、贷款30 年、等额本息还款方式计算，此次LPR 下降10 个基点，月供减少57.3 元，累积30 年月供减少2.1 万元。
　　517 新政效果初现，房贷利率再下调效果可期。517 新政后：①百强房企6 月单月销售同比降幅收窄，环比增幅扩大，其中国央企6 月单月销售额率先回正；② 一线城市二手房热度回升，其中上海二手房单日网签持续突破千套，创3 年来日成交量新高；③高频数据跟踪来看，45 城新房成交同比降幅持续收窄，14城二手房成交四周增幅持续走宽。517 政策效果已于成交端有所体现，叠加此次LPR 的下调，基本面或将迎来持续的边际改善。
　　政策空间持续打开，板块反弹不缺催化剂。政策持续出台，但空间仍存，具体推进思路或为：①中央有望加大对收储工作的支持，地方执行层面推进速度有望加快；②回收闲置用地或将得到资金等多方面支持；③一线城市有望持续松绑限购；④鼓励性购房政策想象空间较大，更多创新型政策或将不断落地。
　　投资建议：年内LPR 再下调，与“去库存”政策合力助推房地产市场情绪进一步修复。当下板块处于低估值、低持仓的核心事实没有改变，且近期基本面迎显著改善，政策持续出台且空间仍存，板块修复具备基础与逻辑。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：
　　①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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