房地产行业研究周报：国企土地盘活基金成立 供求关系调节加速

行业追踪（2024.6.30-2024.7.5）
国企土地盘活基金成立，首批规模300 亿
7 月5 日，国有企业土地资产盘活专项基金成立仪式在北京举行。据财联社报道，国有企业土地资产盘活专项基金总规模300 亿元，将坚持市场化、专业化原则，通过项目直投和设立子基金方式开展投资，发挥整合资源、资金投入等重要支撑作用，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑，提高国有资本配置效率。该基金盘活标的为土地及附属建筑物，盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略性新兴产业用地。同时，国务院国资委于近期发布存量土地资产盘活利用试点通知，要求中央企业上报盘活试点项目，推动中央企业存量土地盘活利用，相关专项基金给予资金支持。我们预计盘活试点项目有望快速落地，形成示范效应，带动存量土地盘活更大规模快速推进。
“517”土地盘活政策有序落地，帮助企业解困5 月17 日，国务院政策例行吹风会上自然资源部副部长刘国洪表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，近期自然资源部会同国家发改委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18 条政策措施。1）在“鼓励开发”方面，消除开发建设障碍，完善规划条件和相关配套设施要求，合理调整开竣工日期，依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任；2）在“促进转让”方面，充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发；3）在“规范收购收回”方面，强调应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。
我们认为，国有企业土地盘活基金是“517”吹风会中“加大存量盘活利用的支持力度”的实质落地举措。结合自然资源部此前出台的《关于做好2024 年住宅用地供应有关工作的通知》减少不合理供地及“3000 亿保障房再贷款计划”用于收购存量商品住宅，短期低效供给有望迎来更快速地消化，以近期需求侧辅以大力度政策宽松支持，调节供需关系指向明确，我们预计，未来城市库销比较高的超大特大城市，相关土地盘活进程或优先推进，相关城市基本面修复进程有望加速。
7 月新房同比、二手房同比转正
新房市场本周成交483 万平，月度同比+28.01%，相较上月改善49.69pct；累计库存12235 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交201 万平，月度同比+31.73%，相较上月改善25.78pct。6 月24 日-6 月30日，土地市场成交建面3807 万平，滚动12 周同比-31.61%；成交总额688 亿元，滚动12 周同比-51.79%；全国平均溢价率3.5%，滚动12 周同比-1.97pct。
本周申万房地产指数+0.81%，较上周提升5.57pct，涨幅排名6/31，领先沪深300指数1.70pct。H股方面，本周Wind 香港房地产指数+1.37%，较上周提升2.94pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.91pct；克而瑞内房股领先指数为1.44%，较上周提升4.51pct。
投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24 下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。
基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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