深度*行业*房地产行业周报：本周新房二手房成交同比均由正转负；深圳拟收购商品房用作保障房

　　核心观点
　　新房成交面积同环比均由正转负，政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，政策效果边际减弱，不过一线城市仍然具备一定韧性，新房成交同比持续正增长。新房成交面积为188.3 万平方米，环比下降24.3%，同比下降5.3%，同比增速由正转负，较上周下降了8.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为64.3、83.0、40.9 万平方米，环比增速分别为-7.6%、-32.3%、-27.5%，同比增速分别为50.4%、-24.1%、-27.3%。一线城市同比增速上升了36.2 个百分点，二、三四线城市同比降幅分别扩大了21.8、26.6 个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负，二手房成交情况相对好于新房，一线城市同比仍保持正增长。18 个城市成交面积为155.3 万平方米，环比下降0.9%，同比下降2.4%，同比由正转负，增速较上周下降了12.8 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-12.0%、4.0%、0.3%，同比增速分别为40.4%、-18.3%、-22.3%。一线城市同比持续为正，同比增速较上周下降了29.6 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大3.3、16.6 个百分点
　　新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为9700 万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-4.1%；去化周期为17.3 个月，环比上升0.4 个月，同比上升2.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.8、14.6、57.7 个月，环比分别上升0.1、0.7、1.0 个月，同比分别上升2.9、1.0、19.2 个月。
　　土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。成交土地规划建筑面积为1419.8 万平方米，环比上升6.4%，同比下跌52.2%；成交土地总价为288.2 亿元，环比下跌18.6%，同比下跌75.5%；成交土地楼面均价为2030 元/平，环比下跌23.5%，同比上升26.0%；百城成交土地溢价率为1.7%，环比下降0.5 个百分点，同比下降0.5 个百分点。
　　房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为202.9 亿元，环比上升307.5%，同比上升60.0%（前值：-55.3% ）。总偿还量为116.1 亿元，环比上升53.0%，同比下降27.9%（前值：-32.3%） ；净融资额为86.8 亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为3.26%，较上周上升1.9pct，房地产行业相对收益为4.8%，较上周上升2.8pct。房地产板块PE 为14.12X，较上周上升0.49X。北上资金对食品饮料、医药生物、房地产等加仓金额较大，分别为10.52、9.26、5.26 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.65%（上周为-0.64%），净买入5.26 亿元（上周净买入0.15 亿元）。
　　政策
　　中央层面，8 月10 日央行公众号发文，未来随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求进一步释放，租售比持续改善回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时，充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。
　　地方层面，一线城市开启了购房落户、政府收储等政策。1）8 月6 日，广州市花都区发布买房可享“准户口”待遇的政策，即非广州市户籍人员在花都区购买新房，可以领取花都人才绿卡，花都人才绿卡持有者将享有一系列权益，包括但不限于子女教育、机动车摇号、购房以及安居保障等方面，这些权益与花都户籍居民相同。广州开启了一线城市购房即可落户的新政策，尤其强调“凭人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇”，解决了外来人口子女的教育问题，有利于提高外来人口的置业积极性。2）8 月7 日，深圳市安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，拟向深圳市域征集商品房用作保障房项目。房源条件包括以下四个：位置合适、户型面积合适（原则上主力户型面积满足保障房户型以及面积65 平以下的要求）、生活便利、手续齐全。这是一线城市中第二个开启收购存量商品房用作保障房的城市。此前5 月30 日，广州增城政府公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，拟收购商品房作为安置房。不过，广州范围较小，而深圳政策是针对全市开展的，示范效应更强，更具有信号意义，一线城市也正是开启了政府收储，预计其他一线城市后续也有望跟进。
　　投资建议
　　我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。一方面，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。另一方面，重点关注“去库存”政策实际落地情况，尤其是各地地方政府收购存量商品房用作保障房的相关细则的进展情况与政策效果。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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