深度*行业*房地产行业2024年7月70个大中城市房价数据点评：70城新房二手房房价环比跌幅收窄 但环比下跌城市数量增加

　　国家统计局发布2024 年7 月份70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
　　70 大中城市新房价格环比下降0.6%；二手房价格环比下降0.8%。
　　核心观点
　　70 大中城市新房、二手房房价环比跌幅均收敛，但环比下跌城市数量增加，房价仍然面临较大下行压力。
　　7 月70 大中城市新房房价环比下降0.6%，二手房房价环比下跌0.8%，环比降幅均较上月收窄0.1 个百分点。从房价下跌的时长来看，2023 年6 月-2024 年7 月70 城新房房价环比已经持续下跌14 个月，2023年5 月-2024 年7 月70 城二手房房价环比已经持续下跌15 个月，此轮房价下行期的时长已经超过2014年（2014 年5 月-2015 年3 月新房二手房房价环比持续负增长11 个月）。目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象。不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续。我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，但降幅基本到了底部区间并开始收窄，但相比于14 年“深V”后的快速反弹（约两个季度），本轮房价环比增速回正可能需更长的时间。从房价下跌的城市数量来看，2024 年7 月70 城中新房房价环比下跌的城市数量有66 个，较6 月增加了2 个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.69%，较6 月收窄0.06 个百分点；70 城中二手房房价环比下跌的城市数量有67 个，较6 月增加了1 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.84%，较6 月收窄了0.08 个百分点。
　　一线城市房价环比跌幅小于二三线城市，上海新房二手房房价环比均上涨。1）新房：7 月一线城市新房房价环比下降0.5%，环比降幅和上月持平，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降0.5%（前值：-0.6%）；上海环比上涨0.2%（前值：+0.4%）；广州环比下降0.8%（前值：-1.2%），已经连续14 个月房价下滑；深圳环比下降0.9%（前值：-0.7%），已经连续15 个月房价下滑。上海自2019 年8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，环比涨幅位列70 城首位，今年以来高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：7 月一线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大了0.1 个百分点，北京二手房房价环比持平，上海环比正增长。前期政策优化短期内提振了市场活跃度与信心，促进二手房交易量保持高位，“以价换量”趋势未改。其中，北京环比持平（前值：+0.2%）；上海环比增长0.1%（前值：+0.5%）； 广州环比下降0.9%（前值：-1.5%）；深圳环比下降1.2%（前值：-1.0%）。其中深圳、广州二手房成交面积环比分别增长8%、6%，市场仍以“以价换量”态势为主，二手房房价持续承压。
　　二线城市新房、二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。仅西安环比微增0.2%、太原环比持平，其余所有城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有合肥、福州、厦门、贵阳、重庆、兰州，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。仅昆明环比持平，其余城市环比均下跌，其中呼和浩特、大连、福州、厦门、南昌、济南、武汉、西宁环比跌幅均大于等于1.0%。虽然核心二线城市利好不断，但大部分城市“以价换量”的形势仍然延续，房价仍面临持续下行的压力。
　　三线城市新房房价单月环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅仍然较大。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大了0.1 个百分点。除吉林环比持平以外，其余城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、牡丹江、温州、金华、泉州、赣州、常德、湛江，环比跌幅均大于等于1.0%。
　　2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。所有城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、包头、丹东、牡丹江、金华、泉州、九江、烟台、惠州、湛江、南充，跌幅均大于等于1.0%。
　　7 月各类型产品二手房房价环比跌幅基本相当；刚需刚改产品新房房价环比跌幅相对较小且跌幅收窄。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点；二手房房价环比下降0.8%，环比降幅与上月持平。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。
　　投资建议
　　7 月房价环比跌幅收窄，我们认为房价环比下降仍会持续一段时间，但降幅基本到了底部区间。短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。一方面，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。另一方面，重点关注“去库存”政策实际落地情况，尤其是各地地方政府收购存量商品房用作保障房的相关细则的进展情况与政策效果。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示：
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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