深度*行业*房地产行业2024年6月月报：6月新房成交改善 二手房成交转强;预计7月市场环比转弱

　　核心观点
　　新房：房企半年度冲业绩期+“517”地产新政的支持下，6 月新房成交同比降幅持续收窄；上半年累计同比下降38%。6 月40 城新房成交面积环比+23.2%，同比-17.6%，同比降幅较上月收窄17.7pct。上半年累计新房成交面积同比-38.4%。从我们观察到的情况来看，7 月以来政策效果已经边际减弱，成交环比转弱，但由于去年7 月基数较低，同比降幅或持续收窄。
　　6 月各城市能级新房成交环比均正增长，同比降幅均收窄，其中一线城市新房成交修复程度好于二线与三四线城市。1）一线城市：6 月新房成交面积环比+35.3%，同比-16.0%，同比降幅较上月收窄14.7pct；上半年累计同比-32.0%。其中4 月末以来，北上广深四个一线城市政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期客户入市，6 月新房成交面积环比增幅均在30%以上，广州同比+7.8%，北京政策调整相对较晚，6 月同比降幅略有扩大（同比-27.5%），上海、深圳6 月同比降幅均收窄。2）二线城市6 月新房成交面积环比+16.4%，同比-15.5%，同比降幅较上月收窄23.7pct；上半年累计同比-30.6%。受季节性因素影响，多数城市环比增长，其中杭州、南京、苏州、南宁等城市迎来了阶段性放量，新房成交面积环比增速均超过60%，武汉、福州同比出现正增长，济南、成都市场热度下降，同环比均出现负增长。3）三四线城市6 月新房成交面积环比+27.5%，同比-23.2%，同比降幅较上月收窄6.8pct；上半年累计同比-37.8%。三四线城市分化显著，金华、江门、佛山新房成交同环比均正增长，台州、温州、扬州新房成交环比增长，其余城市同环比均下降。预判下半年，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，同比降幅有望进一步收窄。预计核心一二线城市短期受新政影响，市场活跃度提升，释放了一波此前积压的购房需求，但随着需求逐渐释放完毕，政策效果边际减弱，市场的持续性修复仍依赖于后续政策跟进节奏和力度、居民收入预期的改善以及房价出现企稳；而对于多数弱二线和三四线城市而言，短期信贷政策的调整效果一般，后续若无能增强居民购买能力的新政出台，成交大概率难现改善。
　　二手房：6 月二手房成交同环比增速均为正，517 新政起到了一定带动效果；上半年累计同比下降11%。6 月18城二手房成交面积环比+3.9%，同比+17.6%，由负转正，增速较上月提升了25.4pct；上半年18 城累计二手房成交面积同比-10.5%。整体而言，上半年二手房成交量降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。预判7 月，我们认为二手房市场预计将持续改善，一方面受益于新政落地，另一方面，二手房业主的适当降价或一定程度上促进需求释放。6 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为15.3%、2.9%、-3.8%，同比增速分别为35.1%、21.7%、-18.2%，一线城市同比增速较上月提升了29.5pct，连续两个月同比正增长，二线城市同比由负转正，增速提升了31.3pct，三四线城市同比降幅较上月收窄了4.6pct。一、二、三四线城市上半年二手房成交累计同比增速分别为-3.9%、-11.1%、-20.2%。具体城市而言，从同比来看，除苏州外，其余一、二线城市6 月二手房成交量同比增速均转正，而三四线城市同比多仍呈现下滑态势，仅扬州同比微增2%；环比来看，除青岛、成都外，其余一、二线城市环比增速均为正，三四线城市中仅东莞、金华、吉安、衢州环比正增长，其余环比下降。
　　库存与去化：库存规模环比下降，去化周期环比持续拉长。截至6 月末，我们跟踪的12 城新房库存面积环比-1.0%，同比-3.2%；整体去化周期为20.4 个月，环比+0.3 个月，同比+7.3 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-1.3%、-0.6%，同比增速分别为-0.04%、-8.4%、-1.6%。一、二、三四线城市去化周期分别为21.0、17.3、64.2 月，一、二线城市环比分别提升0.3、0.2 个月，三四线城市环比下降1.3个月，一、二、三四线城市同比分别提升14.7、7.0、34.4 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。
　　重点城市项目开盘去化率：6 月受房企年中冲刺业绩、房企推盘积极性略有回升的影响，重点城市去化率与上月基本持平，沪穗杭新政刺激活跃度提升。根据克而瑞，重点城市6 月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降1个百分点，同比下降17个百分点；和一季度相比微增3个百分点，去化率仍处于低位波动。具体而言，上海、广州、杭州得益于利好新政刺激，短期市场活跃度提升，去化率环比持增；西安、昆明、嘉兴、珠海等得益于供应结构调整，因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化率稳步回升；而长沙、天津、合肥、郑州、济南等6 月去化率回落，主要是因为供给结构问题，改善客户持续观望，市场暂无明显升温迹象。
　　土地市场：6 月土地市场供地节奏不及去年同期，土地成交规模也延续低位。6 月全国（300 城）成交土地建面环比+12.7%，同比-22.3%，同比降幅较5月收窄了14.1pct。从市场热度来看，6 月全国（300 城）楼面价1138 元/平，环比+28.7%，同比-30.7%；土地溢价率2.9%，环比+0.5pct，同比-2.7pct。部分城市土拍热度点状回暖，例如南京因低密宅地推出，6 月3 宗宅地均溢价成交，河西新城和夫子庙地块均高溢价成交（超过15%），整体溢价率升至15.8%，刷新了2023 年以来南京月度溢价率记录；青岛崂山区本月也有高溢价地块成交，楼板价高达39516 元/平，刷新了青岛的单价地王；月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。上半年全国（300 城）成交土地规划总建面10.5 亿平，同比-20.5%，成交总价10.4 亿元，同比-32.7%，平均溢价率3.4%，同比-1.6pct。
　　房企：1）销售：百强房企6 月单月销售同比降幅大幅收窄，上半年累计降幅仍有四成。百强房企6 月全口径销售额同比-18%（前值：-36%）；权益口径同比-8%（前值：-33%）。各梯队单月销售同比均改善，CR5、CR10、CR20 单月权益口径销售额同比增速转正。TOP20 房企中，6 月单月销售额同比增速为正的房企有：中建壹品、保利置业、中铁建、中海、华润、滨江、越秀、绿城、保利发展、金茂。百强房企上半年全口径销售额2.0 万亿元，同比-42%；权益口径销售额1.5 万亿元，同比-40%。上半年房企销售整体延续筑底调整、保持低位运行，市场信心和预期修复还需时间。TOP20 房企均同比下滑，但中建壹品（-3%）、绿城中国（-13%）、中海地产（-17%）降幅相对较小。2）拿地：6月房企拿地节奏较5月略有提升，上半年累计拿地金额降幅仍有近四成。百强房企6 月拿地金额环比+50%，一方面是5 月基数较低所致，另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引规模企业积极参与，但同比依旧下跌57%，与去年同期拿地金额仍有一定差距；拿地强度从5 月的17%提升至 19%。 6 月土地投资较多的主流房企有：建发（拿地金额88 亿元，拿地强度77%）、绿城（46 亿元， 26%）、中海（38 亿元，8%）、保利发展（36 亿元，9%）。从累计来看，百强房企上半年拿地金额4204 亿元，同比-40%；拿地强度21%，同比+1pct。根据克而瑞，今年以来房企投资愈发谨慎，上半年仅有三成百强房企拿地，主要以销售TOP30 房企为主，拿地金额占到百强房企拿地的82%。
　　上半年累计土地投资超过两百亿元的企业有：建发（拿地金额322 亿元，拿地强度49%）、中建壹品（239 亿元，118%）、华润（239 亿元，19%）、滨江（223亿元，38%）、绿城（207亿元，24%），以央国企和优质区域深耕型房企为主。已拿地的百强房企中，有70%企业上半年拿地金额较去年同期下滑。
　　即便是央国企在2024 年投资节奏也大幅放缓。其中，超过三成企业同比降幅超过50%，包括保利发展（-70%）、中海（-73%）等规模化的央国企。滨江、越秀等上半年拿地金额虽然在行业靠前，但依旧同比跌44%和45%。仅建发、中铁建、龙湖等跌幅小于15%。另有30%的企业拿地金额同比上涨，中建壹品、中建智地、国贸等央国企表现相对突出，同比涨幅较大。我们认为，下半年企业拿地力度或将较上半年有所修复，在销售持续承压的背景下，各地政府相继加强调控，优化供地结构，更加精准地供地，虽然供应量收缩，但加强优质低密地块的供应，使得部分城市的土拍热度上升。3）融资：6 月融资规模和成本均持续处于低位，上半年累计融资规模降幅近三成。6 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模417 亿元，同比-44%，环比+78%，平均发行利率2.87%，同比-0.72pct，环比+0.09pct。上半年房企融资规模同比降幅近三成。上半年发行规模合计2828 亿元，同比-30%，平均发行利率3.14%，同比-0.82pct。
　　上半年保利发展、苏高新、珠江实业发行国内债券规模较大，分别为199、122、92 亿元。从到期情况来看，2024 年上半年国内外债券到期4710 亿元，占全年债券到期规模的60%，下半年到期3168亿元，7、8月是到期小高峰。2025年上半年到期4037亿元，其中3、6月为到期小高峰。
　　中央政策：6.7 国常会再度明确了楼市“去库存”“稳市场”政策方向，地方国企收储已建成未销售商品房是“去库存”的重要举措之一，央行也对前期已出台政策的进一步落实，保障性住房再贷款支持国企收储未售新房是监管部门支持存量商品房“去库存”的第一步，资金及配套政策有望实质性落地。1）6月7 日，国常会听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。一方面，会议再度明确“去库存”，“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”、“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”等表述，意味着相关措施正在研究储备过程中，新一轮的支持政策或将逐渐开启。另一方面，会议提及“顺应人民群众对优质住房的新期待”，未来“好房子”建设和供给逐渐成为共识，有利于“好房子”建设的配套政策预计将持续跟进。与此同时，促进“好房子”需求释放的政策也有望优化调整，给予改善性住房需求更多政策支持。我们认为这也潜在表达了对于好房子价格的支持，预期后续部分城市的品质楼盘价格上限将进一步放松。整体来看，本次会议进一步明确了未来楼市政策方向，去库存、稳市场、稳房价的举措有望不断跟进，也为市场释放了积极信号。2）6 月12 日央行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。6 月20 日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障房工作，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。会议强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”。
　　地方政策：需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码。1）6 月26 日，北京跟进降首付、降利率政策。下调首付比例：首套房最低首付比例从30%降至20%，二套由城六区50%、非城六区40%调整为五环内35%、五环外30%。下调商贷利率下限：
　　首套利率下限由城六区4.05%（LPR+10BP）、非城六区3.95%（LPR）统一调整为全市3.50%（LPR-45BP），二套利率下限由城六区4.55%（LPR+60BP）、非城六区4.50%（LPR+55BP）调整为五环内3.90%（LPR-5BP）、五环外3.70%（LPR-25BP）。多孩家庭购买第二套房按首套认定。广州在5 月取消了房贷利率下限，7 月广州中农工建四大国有银行已将首套房贷利率从LPR-55BP 调整为LPR-75BP，此外，一些外资银行针对部分优质客户将首套房贷利率降至LPR-95BP。随着7 月LPR 下调，根据广州房天下，目前广州中农工建四大行及民生银行首套房贷款利率为3.1%，个别银行针对优质客户可降至3.05%甚至3%，广州银行、华润银行、浦发银行、中心银行、招商银行等首套房利率则在3.00~3.05%，汇丰、渣打对部分优质客户的利率有条件的降至2.9%和2.95%，成为首个破3 的一线城市。四个一线城市全部落地“5.17”新政，北京信贷政策的调整力度和上海基本相当。目前，除了北京、上海、深圳以外，全国基本已经全面取消房贷利率下限。2）6 月24 日，海南省儋州市优化限购政策。3）公积金政策仍是政策优化的重要方向，北京、郑州、兰州等多个城市出台相关政策。 4）部分地区购房补贴政策持续推出。武汉、贵阳等地对购房者发放补贴，南通、凤阳县等地对自愿放弃宅基地并进城购房的人群发放购房补贴。 供给端，多地开展“以旧换新”活动，北京等多地鼓励“以旧换新”， 采用帮卖模式；南京推出第二批以旧换新房源，12 家房企再推出 21 个新建商品房项目2780 套房源；银川安排3000 万元“以旧换新”购房补贴专项资金，对出售区内外自有住房后 1 年内购买银川市区新建商品住房的家庭，给予200 元/平购房补贴，单套补贴面积不超过170 平。此外，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式。6 月广州增城区、贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告，配套政策正在加速落地，有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。
　　投资建议
　　各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码；推进保障性住房再贷款落地生效工作也正在进行中。从政策效果来看，6 月中下旬以来高频数据出现边际改善迹象，6 月百强房企销售同比降幅显著收窄。但7月开始将进入传统销售淡季，由于去年的低基数原因，同比数据可能会表现尚好，但真实的成交动能和持续性仍要进一步观察。
　　虽然当前地产板块表现整体承压，但仍存在阶段性行情机会。展望下半年，房价是重点关注指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要重点观察二手房房价的改善。不过，由于重点城市二手房的成交量恢复情况好于新房，也一定程度上利好房地产经纪行业。若楼市修复不及预期，重回政策博弈逻辑，目前供需端政策都仍具备释放空间，重点关注三中全会地产相关表态何时兑现，板块超跌的情况下，把握政策落地中的投资机会。此外，长期来看，行业竞争格局改善逻辑依然适用，财务安全性高、拿地和销售基本面仍然较好的优质房企有望在行业出清过程中受益。整体来说，下半年板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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