建发国际：增收不增利，未来路在何方？ 关键：业绩波动

【建发国际面临诸多财经挑战 8 月 26 日，建发国际集团召开 2024 年上半年业绩发布会。此前，建发国际在 2023 年年底刚实现“增长 10％~20%”的销售目标，归属母公司净利润保持正增长。但短短半年，陷入增收不增利“怪圈”。
今年上半年，建发国际实现营业收入 327.5 亿元，同比增长约 34.46%；归属母公司净利润 8.17 亿元，同比下降 36.37%。净利润同比大幅下跌主因是期内毛利润率下降至 11.9%，上半年结转项目平均权益降低，公司已决议不宣派中期股息。
建发国际在土地市场曾逆势“追高”，销售成本逐年攀升。下半年将优先考虑去化周期和风险，加强改善库存流动性。业绩发布会后，股价出现小幅波动，8 月 27 日收盘报收于 12.1 港元，下跌 4.72%；8 月 28 日收盘报收于 11.72 港元，下跌 3.14%。
2016 年借壳上市后，建发国际销售规模猛增，2021 年迈进千亿销售俱乐部。2023 年是“狂飙”之年，新增 78 宗土地，全口径拿地金额 1169 亿元，货值 2180 亿元，拿地权益比 73%。土地储备货值 2668 亿元，一二线城市占比 84%，新获取项目占比 7 成。
2023 年上半年拿地超 90%为溢价获取，多地地块触顶竞价所得。下半年拿不少“地王”项目。同时，各项成本飙升，利润率走低。2023 年销售成本 1195 亿元，同比增长约 41.56%；销售开支 43.08 亿元，同比增长 20.86%。
2023 年，建发国际负债总额 3363.38 亿元，同比上涨约 7.1%。流动负债增加，与合约负债总额等增加有关。当年全口径签约金额达 1889 亿元，同比增长 12%；全口径回款金额 1843 亿元，回款比例 98%；权益合同销售金额约 1379.6 亿元，同比增长 13.5%；营业收入 1344.3 亿元，同比增长 12%；归属母公司净利润约 50.3 亿元，同比增长 2%。
2024 年销售目标难确定，上半年业绩印证不确定性。上半年合同销售金额约 508.7 亿元，建筑面积约 245.9 万平方米，同比分别减少约 31.9%、26.3%。已售未结金额约 2317 亿元，较 2023 年末增长 11%。
由于市场预期不确定，建发国际投资更谨慎。2024 年结合销售进度控制投资规模，确保安全性。上半年结转项目中，94%为 2020 年~2021 年期间拿下，计提资产减值下毛利率偏低。
2024 年上半年，建发国际有 334 个项目，土地储备可供销售总建筑面积 1444.8 万平方米。拿地成本高的项目去化棘手，库存去化不均，杭州销售领先。上半年在核心城市拿地 14 个项目，货值约 586 亿元，另有 4 个项目完成股权收购转让，货值约 156 亿元。
尽管策略转变，建发国际上半年负债仍升高。截至 6 月 30 日，净负债 439.58 亿元，比 2023 年末增加超百亿元，净负债权益比率约 45.72%，负债比率增至 96.9%，约 98.18 亿元借款须于一年内偿还。
如何走出增收不增利“怪圈”，建发国际的后续动作至关重要。
 

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