地产及物管行业周报:新房销售走弱、房企业绩低迷 需求端政策仍需进一步发力

2024-09-01 13:15:04 和讯  申万宏源研究袁豪/陈鹏
本期投资提示:
房地产行业数据:上周(24/8/24-24/8/30)34 个重点城市新房合计成交254 万平,环比-1%;其中,一二线环比-5%、三四线环比+56%;8 月累计一手房月成交同比-22%,较7 月+2pct;其中,一二线同比-19%、三四线同比-46%,分别较7 月+3pct和-5pct。上周13 个重点城市二手房成交102 万平米,环比-5%;8 月累计成交同比+5%,较7 月-29pct。库存方面,上周15 城推盘135 万平米,对应成交推盘比0.79倍,最近三个月(24 年5-7 月)分别为1.02 倍、1.26 倍和1.12 倍。截至上周末,15城可售面积9,700 万平米,环比+0.3%;3 个月移动平均去化月数为20.2 个月,环比上升0.6 个月。目前短期库存去化月数进一步走高,但我们认为行业供给过度出清,行业中期库存处于低库存阶段,但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻:宏观方面,央行主管报刊基于现存房屋逐渐老化的情况,建议为房屋建立体检和保险机制。因城施策方面,上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例,并发布了住宅维修资金管理新规;香港房委会修订“空置单位翻新津贴”适用范围和津贴额;南京将公积金贷款年限由退休后5 年延长至10 年,并取消多子女家庭首套限制;湖南郴州公布非住宅商品房可变更为商品住宅;新疆昌吉州规定对于引进人才的和多子女家庭,住房公积金最高可贷100 万元。此外,厦门和成都分别开展商品房和住房的“以旧换新”活动,支持居民的刚性和多样性改善性住房需求。
公司动态跟踪:业绩方面,24H1 重点公司归母净利润如下:中国海外发展约103.1 亿元(YOY-23.5%),华润置地约102.5 亿元(YOY-25.4%),越秀地产约18.3 亿元(YOY-15.9%),招商蛇口约14.2 亿元(YOY-34.2%),新城控股约13.2 亿元(YOY-42.2%),华发股份约12.6 亿元(YOY-34.4%),建发股份约12.0 亿元(YOY-37.7% ), 滨江集团约11.7 亿元( YOY-28.7% ), 中国金茂约10.1 亿元(YOY+133.3%),万科A 约-98.5 亿元(YOY-199.8%),旭辉控股约-49.4 亿元(YOY+44.9%),金地集团约-33.6 亿元(YOY-319.4%),华润万象生活约19.1 亿元(YOY+36.0%), 中海物业约7.4 亿元(YOY+16.0%), 招商积余约4.4 亿元(YOY+3.8%);融资方面,中国金茂发行20 亿元的24 年度第二期中票,期限三年。
一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数上涨2.55%,沪深300 指数下跌0.17%,相对收益为2.72%,板块表现强于大市,在31 个板块排名中排第12 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为:*ST 中迪、中润资源、大连友谊、苏宁环球、信达地产,上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为荣安地产、中新集团、荣盛发展、陆家嘴、*ST 基础。板块表现方面,物业管理板块个股平均上涨4.34%,沪深300 指数下跌0.17%,相对收益为4.51%,板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.5/6.0 倍;物管24/25PE 均值分别11.0/9.7 倍。
投资分析意见:在房地产基本面经历了深度调整之后,当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现,预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时,4 月底新表态以来,430、517、607、730 等政策密集推出,政策思路由供给侧转为需求侧,聚焦去库存、稳房价目的明确。此外,730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速,有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级,推荐优质产品力房企:A 股:滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股;H 股:华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团;建议关注:我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外,维持物业管理“看好”评级,推荐:华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化不及预期;物管行业人工成本上行超预期。
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(责任编辑:王丹 )

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