地产及物管行业周报：7月投资销售持续低位 多地收储政策加快落地

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/8/10-24/8/16）34 个重点城市新房合计成交196 万平，环比-4%；其中，一二线环比-5%、三四线环比+12%；8 月累计一手房月成交同比-23%，较7 月-11pct；其中，一二线同比-19%、三四线同比-52%，分别较7 月+3pct 和-11pct。上周13 个重点城市二手房成交104 万平米，环比-3%；8 月累计成交同比+10%，较7 月-25pct。库存方面，上周15 城推盘92 万平米，对应成交推盘比0.88 倍，最近三个月（24 年5-7 月）分别为1.02 倍、1.26 倍和1.12 倍。截至上周末，15 城可售面积9,687 万平米，环比+0.1%；3 个月移动平均去化月数为19.5 个月，环比上升0.2 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，自然资源部宣布将对农村地区国土空间布局进行优化，对农村土地开发利用方式进行局部微调和统筹优化；国家统计局数据，1-7 月房地产开发投资累计同比-10.2%，新开工同比-23.2%，销售面积同比-18.6%，销售金额同比-24.3%，整体投资偏弱，销售低位，国家统计局发言人称要坚持消化存量与优化增量相结合，加快构建房地产发展的新模式。因城施策方面，上海对市场热度较高的商品住房用地出让实施“双高双竞”政策；南京计划出台收购已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案；肇庆征集商品房用作保障性住房；成都发布多项购房新政策，涉及公积金直付首付、首套房资格认定放宽等。购房补贴方面，成都启动住房“以旧换新”计划，购房人可享财政补贴与贷款优惠。
　　公司动态跟踪：24 年7 月销售额：华润置地155 亿元（同比-9.8%）。投融资方面，招商蛇口拟发行50 亿公司债券，3/5 年期，票面利率为2.1%/2.3%；浦东金桥拟发行2024 年度第一期中期票据，发行金额8 亿元，期限为5 年，票面利率为2.22%；万科A 与中信金石基金、中信证券投资、泰康人寿保险共同投资设立规模为22.34 亿元基金，主要用于收购公司的两家下属子公司主要持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产。业绩方面，新大正归母净利润0.8 亿元（-5.2%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌3.91%，沪深300 指数上涨0.42%，相对收益为-4.33%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：天房发展、济南高新、栖霞建设、ST 中珠、空港股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为深物业A、世联行、大连友谊、*ST 中迪、莱茵体育。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.8%，沪深300 指数上涨0.42%，相对收益为-1.22%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.4/5.7 倍；物管24/25PE 均值分别10.2/8.6 倍。
　　投资分析意见：在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、城建发展、贝壳、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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