地产及物管行业周报：楼市金九成色不足 需求政策仍需发力

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/9/07-24/9/13）34 个重点城市新房合计成交176 万平，环比-19%；其中，一二线环比-22%、三四线环比+26%；9 月累计一手房月成交同比-31%，较8 月-8pct；其中，一二线同比-28%、三四线同比-48%，分别较8 月-9pct和-2pct。上周13 个重点城市二手房成交104 万平米，环比+6%；9 月累计成交同比+10%，较8 月+7.5pct。库存方面，上周15 城推盘52 万平米，对应成交推盘比1.25倍，最近三个月（24 年6-8 月）分别为1.26 倍、1.12 倍和1.03 倍。至上周末，15城可售面积9,676 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为20.6 个月，环比上升0.4 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，全国人民代表大会常务委员会通过关于实施渐进式延迟法定退休年龄的决定；习近平指出各地区各部门要抓好三季度末和四季度经济工作，努力完成全年经济社会发展目标任务；央行将坚持支持性货币政策，8 月新增社融3.03 万亿元，新增贷款0.9 万亿元；8 月末M2 余额同比+6.3%；M1 余额同比-7.3%。行业数据，1-8 月地产投资同比-10.2%，销售面积同比-18.0%，销售额同比-23.6%。因城施策方面，泰安市征集已建成未出售的商品房用作保障性住房；庆阳允许开发企业自主定价；江苏省推出“取消住宅标准”“优化积分落户”等33 项新政，强化“好房子”供给措施；赣州市推出支持“以旧换新”及团购住房等16 条措施。公积金政策方面，郑州、湘潭、樟树提高公积金贷款额度，山东济宁、菏泽、惠州实施可提取公积金支付购房首付款政策。购房补贴方面，杭州、茂名、四川、江西推出购买新建商品住宅补贴。
　　公司动态跟踪：8 月单月销售额及同比：保利发展221.15 亿元（-29.36%）；中国金茂61.96 亿元（+21.49%）；龙湖集团65.1 亿元（-49.9%）；华润置地152.0 亿元（-25.1%）。融资方面，越秀地产发布6 年期债券和8 年期债券。人事变动方面，南山控股独立董事西小虹因连续任职满六年，将离任独立董事职务；由于监事会主席沈晓明先生到龄退休，陆家嘴和浦东金桥分别由监事李旻坤、董俏梅代理召集和主持公司监事会会议；首开股份咸秀玲女士因工作调整原因，请求辞去公司监事会主席、监事职务。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.5%，沪深300 指数下跌2.23%，相对收益为1.73%，板块表现强于大市，31 个板块排名中排第2 位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：空港股份、中交地产、海泰发展、电子城、凤凰股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为中润资源、新城控股、华发股份、招商积余、ST 中珠。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.01%，沪深300 指数下跌2.23%，相对收益为0.22%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.4/6.0 倍；物管24/25PE 均值分别10.8/9.5 倍。
　　投资分析意见：在房地产基本面经历了深度调整之后，预计房地产需求有望结构性筑底，总体呈现刚需筑底、但改需仍走弱趋势，因而行业政策仍需进一步聚焦发力。并综合430 政策以来中央需求侧政策导向以及房地产和消费的政策需求，我们认为修复居民资产负债表是核心关键，预计后续房贷进一步降息概率加大、并预计后续存量商品房收储政策也将提速，这将有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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