房地产行业研究周报：统计局8月数据点评：边际修复 量稳价跌

　　行业追踪（2024.9.7-2024.9.14）
　　销售端：环比小幅回升，同比降幅收窄，价格压力仍存24 年1-8 月销售金额同比-23.6%，增速较1-7 月增长0.7pct，其中住宅销售金额同比-25.0%；8 月单月销售金额环比+3.2%，同比-17.2%，降幅较7 月收窄1.3pct。
　　1-8 月销售面积同比-18.0%，增速较1-7 月增长0.6pct，其中住宅销售面积同比-20.4%；8 月单月销售面积环比+3.5%，同比-12.6%，降幅较7 月收窄2.8pct。8 月单月销售均价为9906.32 元/平，环比-0.4%，同比-5.1%，降幅较7 月增大0.3pct。
　　8 月，商品房销售金额、面积环比7 月小幅微增，传统高温影响因素下，需求端呈现磨底走势，展现一定韧性。销售累计同比降幅延续收窄趋势，或主要得益于基数压力缓解。
　　销售均价同环比继续走弱，反映新房价格仍受市场环境冲击。鉴于房价短期未有明显止跌趋势，短期我们预计市场热度或仍维持低位、反转可能性低。政策端，我们预计或采取“小步快跑”的方式不断托底销售。9-10 月，建议重点关注传统旺季销售月环比能否走强，若市场表现弱于预期，不排除如LPR 调降、因城施策下调商贷及公积金贷款利率中枢等政策空间。
　　投资端：低迷市场情绪下未继续走弱已属不易
　　24 年1-8 月，房地产开发投资累计完成额同比-10.2%，较1-7 月持平。8 月单月同比-10.2%,降幅较7 月缩窄0.6pct，环比增长0.7%。1-8 月新开工面积累计同比-22.5%，增速较1-7 月增长0.7pct，环比+0.4%。1-8 月房屋施工面积累计同比-12.0%，增速较1-7 月增长0.1pct；房屋竣工面积累计同比-23.6%,增速较1-7 月下降1.8pct。8 月，开发投资在较低迷市场情绪下未继续走弱已属不易，但房企投资信心仍然偏弱，亟待增量政策改善预期。我们预计年内开工端累计增速有望延续当前的缓慢修复趋势。竣工端受此前年度新开工下滑影响规模延续跌势，并于8 月单月下滑压力显著加剧，或有一定季节性因素，但我们认为需关注其潜在边际下行压力及其对产业链下游的影响。
　　融资端：到位资金延续修复，国内贷款增速转正24 年1-8 月全国房地产开发企业到位资金同比-20.2%，较1-7 月增长1.1pct。8 月单月到位资金环比-4.0%，同比-10.6%，降幅较7 月收窄1.3pct。其中：1）销售回款：1-8 月定金及预收款累计同比-30.2%，8 月单月同比-15.1%，环比-11.5%。1-8月个人按揭贷款同比-35.8%，8 月单月同比-21.8%，环比+17.3%。2）外部融资：
　　1-8 月国内贷款同比-5.1%，8 月单月同比+7.4%，环比+0.4%；1-8 月自筹资金同比-7.5%，8 月单月同比-5.7%，环比-3.2%。8 月到位资金同比降幅继续收窄，其中，国内贷款、个人按揭贷款均为到位资金增速改善提供正向贡献，但直接对应企业销售回款的定金及预收款单月同比增速略有走弱，仍反映出需求不足的问题。我们认为，在基本面短期较难完成筑底的情形下，短期房企对银行信贷融资的倚赖度或继续加大，外部融资结构占比提升的现状或较难改变，但因其在同时加大银行层面的涉房风险敞口，故未来针对销售下滑幅度较大、现金流较紧企业的信贷支持边际变化同样值得留意。
　　9 月新房、二手房同比增速回落
　　新房市场本周成交173 万平，月度同比-34.17%，相较上月下降3.07pct；累计库存11979 万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交159 万平，月度同比+0.35%，相较上月下降3.48pct。9 月2 日-9 月8 日，土地市场本周成交建面2348 万平，滚动12 周同比1.64%；成交总额267 亿元，滚动12 周同比-35.61%；全国平均溢价率4.5%，滚动12 周同比-0.20pct。
　　本周申万房地产指数-0.50%，较上周提升1.88pct，涨幅排名2/31，领先沪深300 指数1.73pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-3.20%，较上周下降1.47pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2.77pct；克而瑞内房股领先指数为-4.75%，较上周下跌1.37pct。
　　投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com