房地产开发行业1-8月统计局数据点评：新房销售额同比-23.6% 开发投资额同比-10.2%

　　销售：1-8 月新房销售金额累计同比-23.6%，面积同比-18.0%。1-8 月份，全国商品房销售金额为59723 亿元，同比减少23.6%，较前值提高0.7pct；销售面积为60602 万方，同比减少18.0%，较前值提高0.6pct。其中，1-8 月份住宅累计销售金额同比-25.0%，较前值变动+0.9pct；住宅累计销售面积同比-20.4%，较前值变动+0.7pct。7-8 月新房销售规模在基数变低的背景下同比维持较大降幅，从绝对量看依然处于近年较低水平，目前市场依然较为低迷。我们认为销售的企稳仍需地产政策进一步加码乃至宏观经济政策的配合。
　　开工施工竣工持续下行，我们预计全年房地产开发投资额将有较大降幅。销售作为先行指标，开工施工竣工是相对后置的指标，后置指标会跟上先行指标的节奏。新开工受到当前低迷的销售与融资环境、前期拿地数量少、城投拿地开工率偏低等因素影响，预计下半年维持较大降幅。竣工在2023 年有保交楼资金加持，2024 年目前流入保交楼市场的资金不及2023 年，叠加房企资金面持续承压，竣工节奏有所放缓，竣工面积同比承压。施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。
　　投资：1-8 月份，全国房地产开发投资额为69284 亿元，同比减少10.2%，降幅与上月持平。1-8 月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为52627、2807 和4731 亿元，同比分别为-10.5%、-6.4%和-13.2%。
　　新开工：1-8 月份，全国累计新开工面积为49465 万方，同比减少22.5%，较前值提高0.7pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为35909、1279 和3288 万方，同比分别为-23.0%、-23.0%和-24.4%。
　　竣工：1-8 月份，全国累计竣工面积为33394 万方，同比减少23.6%，较前值降低1.8pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为24393、854和2408 万方，同比分别为-23.2%、-33.7%和-24.4%。
　　施工：1-8 月份，全国累计施工面积为709420 万方，同比减少12.0%，较前值提高0.1pct。
　　资金：1-8 月份，房企到位资金累计值为69932 亿元，同比减少20.2%，较前值提高1.1pct。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-5.1%、-42.4%、-8.4%、-30.2%和-35.8%。新房销售低迷背景下，个人按揭贷款、定金及预收款继续拖累房企到位资金。国内贷款降幅自5 月以来有所收窄，8 月降幅进一步收窄，表明城市房地产融资协调机制落地及推进产生一定效果。除头部国央企仍保有债券市场融资能力，多数民企在销售回款仍承压、失去债券融资能力的背景下，资金面压力仍存。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：
　　A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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