房地产行业24年7月行业月报：低基数期销售表现平淡 政策偏向中长期发展

　　核心观点：
　　政策环境综述：收储加速落地，房屋三项制度试点。根据我们的模型测算，“517 新政”放松跟进完成后，四限政策力度指数已连续两月无变动，目前地方传统政策工具有限。根据国新办新闻发布会信息，未来一段时间住建工作重点更偏向中长期的住房体系构建和制度建设，收储扩容保障房及房屋体检、保险、养老金三项制度的建设将是短期内的重要抓手。7 月政治局会议后地方收储政策加速落地，收购价格基本以保障房重置价格为上限，估算各地收储价格平均折扣或低于7 折。房屋三项制度目前在22 城试点，房屋养老金为房屋体检及房屋保险提供资金，可能会增加部分高房龄住房业主负担，但可通过资金的统筹管理提高现有专项维修资金的使用效率，有助于房地产的中长期良性循环。
　　成交市场综述：低基数期销售表现不及预期，价格压力持续。根据统计局数据，24 年7 月全国商品房销售金额6197 亿元，同比下降18.5%，降幅较6 月扩大4.2pct，7 月销售表现不及预期。销售低迷情况下价格压力持续，7 月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为97%，环比上升3pct，二手房价格该比例99%，环比上升4pct，房价下跌比例仍处于高位。推盘方面，25 城住宅7 月单月推盘面积环比下降4.4%，同比上升5.1%，低基数下同比有所回升，整体推盘意愿仍处于低位。
　　土地市场综述：土地成交低位，城市内部分化加剧。据中指院，24 年7 月全国600 城商住用地出让金为1659 亿元，同比下降36.6%，降幅环比收窄14.7pct，1-7 月累计出让金为1.0 万亿元，同比下降37.4%，降幅较23 年全年扩大22.0pct，土地成交仍延续低热度。
　　开发投资市场综述：投资持续下滑，开竣工表现均较弱。据统计局，7月全国商品房新开工面积5710 万方，同比下降19.7%，降幅较6 月收窄2.0pct。7 月商品房竣工面积3498 万方，同比下降21.8%，降幅较6 月收窄7.8pct。7 月商品房开发投资额8348 亿元，同比下降10.8%，降幅较6 月扩大0.7pct。
　　融资市场综述：政策推动开发贷降幅收窄，到位资金略有改善。根据统计局数据，7 月房企到位资金8363 亿元，同比下降11.8%，降幅较6月收窄3.4pct。7 月供给端融资同比下滑5.7%，降幅较6 月收窄1.5pct，其中开发贷同比下降3.8%，自筹资金同比下降6.3%；需求端回款同比下降17.3%，降幅较6 月收窄4.6pct，其中定金预收款同比下降12.9%，按揭贷规模同比下降34.0%。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
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