地产及物管行业周报：发改委提出增加居民收入 北京提出优化房地产政策

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/9/14-24/9/20）34 个重点城市新房合计成交164 万平，环比-7.5%；其中，一二线环比-5%、三四线环比-26%；9 月累计一手房月成交同比-39%，较8 月-17pct；其中，一二线同比-37%、三四线同比-55%，分别较8 月-17pct 和-9pct。上周13 个重点城市二手房成交76 万平米，环比-27.5%；9 月累计成交同比-6%，较8 月-9pct。库存方面，上周15 城推盘133 万平米，对应成交推盘比0.44 倍，最近三个月（24 年6-8 月）分别为1.26 倍、1.12 倍和1.03 倍。至上周末，15 城可售面积9,748 万平米，环比+0.8%；3 个月移动平均去化月数为21.9 个月，环比上升1.3 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，美联储宣布将降息50 个基点；发改委提出，要多渠道增加居民收入，不断提高居民消费能力；加强政策预研储备，适时推出一批操作性强、效果好、让群众和企业可感可及的增量政策举措；住房城乡建设部公布，今年前8 个月全国新开工改造城镇老旧小区4.2 万个。公积金政策方面，湛江和昆明等地调整政策，提升贷款额度和支持首付款提取。因城施策方面，北京提出优化房地产政策，主要措施包括适时取消普通住宅和非普通住宅标准；山西、江西等地取消限购和转让限制；成都推出团购补贴及优化购房政策，支持市场平稳发展；浙江出台加强国土空间规划管理的18条措施。土地出让方面，上海第六批土拍地块披露，总起拍价147.7 亿元；成都锦江区金融城三期H12 地块，由贝壳旗下贝好家以10.77 亿元竞得，为贝壳首个操盘项目。
　　公司动态跟踪：融资方面，城建发展发行中期票据，金额为5 亿元人民币，期限为3+2 年，票面利率为2.4%；越秀地产获得共计9.12 亿港元循环贷款，贷款期限分别为36 个月和12 个月。人事方面，越秀地产宣布，苏俊杰被委任为非执行董事。股权方面，陆家嘴发布公告，决定放弃对中国信托登记有限责任公司51%股权的优先购买权，该股权挂牌转让，底价为15.6 亿元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨6.86%，沪深300 指数上涨1.32%，相对收益为5.54%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：电子城、张江高科、中交地产、卓朗科技、渝开发，涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 中迪、*ST 和展、ST 中珠、凤凰股份、万通发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨3.63%，沪深300 指数上涨1.32%，相对收益为2.3%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.7/6.3 倍；物管24/25PE 均值分别11.2/9.5 倍。
　　投资分析意见：在房地产基本面经历了深度调整之后，预计房地产需求有望结构性筑底，总体呈现刚需筑底、但改需仍走弱趋势，因而行业政策仍需进一步聚焦发力。并综合430 政策以来中央需求侧政策导向以及房地产和消费的政策需求，我们认为修复居民资产负债表是核心关键，预计后续房贷进一步降息概率加大、并预计后续存量商品房收储政策也将提速，这将有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、绿城中国、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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