房地产行业事件点评报告：积极响应 政策连发

　　事件： 9 月29 日，央行正式宣布首套、二套房存量房贷利率批量下调，同时广州、深圳、上海出台进一步楼市优化政策。
　　首套、二套房存量房贷利率批量下调，平均降幅0.5%左右。央行今日发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024 年10月31 日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30 基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30 个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5 个百分点左右。
　　广州取消居民家庭购买住房各项限购政策，完全放开限购。广州市人民政府办公厅今日发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024 年9 月30 日起正式实施。本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。9 月27 日政治局会议提及要回应群众关切，调整住房限购政策，广州成为第一个完全放开限购的一线城市。
　　深圳首套住最低首付款比例调整为15%，增值税征免年限由5 年调整到2 年，并优化分区住房限购政策。深圳市首套最低首付款比例调整为15%，二套最低首付款比例调整为20%，同时将个人住房转让增值税征免年限由5 年调整到2 年。取消商品住房和商务公寓转让限制。
　　限购方面，深圳优化分区住房限购政策，非本市户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1 年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
　　上海调整住房限购政策，优化住房信贷政策，调整住房税收政策。①调整住房限购政策：（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，社保险个/税的年限调整为1 年及以上；（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值，缴纳社保险/个税满3 年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇；（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1 套住房；②优化住房信贷政策：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整；③调整住房税收政策：调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5 年调整为2年，取消普通住房标准和非普通住房标准。
　　投资建议：政治局会议明确提及促进房地产市场止跌回稳，财政发力，态度坚决，楼市企稳信号明确，随后广州等一线城市积极相应，房地产基本面量价触底企稳可期。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
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