房地产行业周报(2024年39周)：政策再发力 促进房地产市场止跌回稳

　　板块行情：第39 周（9 月23 日-9 月27 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨20.1%，在31 个一级行业板块中排名第4。
　　政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：优化保障性住房再贷款政策，进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，人民银行准备将保障性住房再贷款政策中，人民银行出资的比例由60％提高到100％，用市场化的方式加快推进存量商品房去库存。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。2）中共中央政治局会议：中共中央总书记习近平主持会议，会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。3）中国人民银行：“金融十六条”中房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期政策延期至2026 年底；经营性物业贷款政策期限延长至2026 年底。4）市场利率定价自律机制：提出倡议，各商业银行原则上应于2024 年10 月31 日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR 基础上加点幅度高于-30BP 的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有），且主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10 月12 日发布操作细则。地方层面：1）广州：全面放开限购，住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。2）上海：外环外购买住房缴纳社保年限要求调整为1 年，首套房最低首付比下调至15%，增值税免征年限调整为2 年，取消普宅和非普宅认定标准。3）深圳：放松部分地区购房套数限制；取消商品住房和商务公寓转让限制；商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门，通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行；增值税免征年限调整至2 年；首套房最低首付比下调至15%等。
　　公司动态：1）绿城：9 月26 日，根据上海证券交易所信息披露显示，绿城集团100 亿元公司债更新为“已反馈”。2）保利发展：央企保利发展在在温州、西安、四川、济南、成都等率先推出“保价计划”。
　　销售端：新房成交同比下降16%，二手房成交同比上升20%。1）本周20 城商品房成交面积275.6 万方，商品房日平均成交面积39.4 万方，环比上升109%，同比下降16%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积8118 万方，累计同比下降28%。3）39 周10 城二手房成交面积145.0 万方，日平均成交面积20.7 万方，环比上升64%，同比上升20%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5343 万方，同比下降2%。
　　投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
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