房地产行业事件点评报告：地产有哪些政策值得期待?

　　存量房贷下调空间较大，下调幅度或在50BP 左右。新增贷款利率自2024年5 月起，全面进入3%利率时代，存量和新增利率差距导致市场上提前还贷的现象加剧，在此背景下存量房贷下调空间较大。2023 年11 月央行提到，首套存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR 的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。假设后续存量房贷下调幅度为50BP（上轮23 年8 月降约75BP），按照100 万房贷，等额本息，30 年期限测算，居民月供减少约280 元，每年将减少还款额约3360 元，进而节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。此外，近日美联储降息50BP 为我国打开进一步下调LPR 的空间。
　　限制性政策持续接触，政策空间主要集中在一线城市。3 月下旬国常会明确房地产“支柱产业”地位，提出进一步优化房地产政策；4 月30 日，中共中央政治局会议再次提出“去库存”；在中央指导下，4 月开始，全国范围内核心城市密集松绑限购，截至日前，全国范围内仅剩海南省、北京、上海、广州、深圳、天津等6 地实行不同程度的限购政策，住房限购令已步入尾声；为适应新的供求关系，二十届三中全会指出充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策，在此定调之下一线城市为主的其余地区有望全面解除限购。
　　鼓励性购房政策陆续出台，以旧换新 + 购房落户 + 鼓励农民购房。①“以旧换新”城市数量与范围有望持续扩大：截至日前，全国已有超百城陆续推出住房“以旧换新”政策，与此同时，各地推出包括“国企收旧换新”“中介优先卖”“发放购房补贴”等多种模式；②落户限制逐渐放松，更多城市将恢复购房落户：24 年5 月后，武汉、杭州、合肥等多个核心城市陆续恢复购房落户政策，随着佛山、南京、合肥这些分别位于“珠三角”和“长三角”的核心城市落地相关“鼓励购房”政策，同区域的其他核心城市有望跟进；③释放农民消费潜力、鼓励农民进城购房：24 年来，全国各地纷纷出台政策，鼓励农村居民自愿退出宅基地，并进城购房，安徽、江苏、湖北等地更是通过发文的形式，明确了农村居民退出宅基地后的购房奖励措施。
　　收储或再获支持，资金加大+门槛降低。近期央行公布了二季度的结构性金融工具投放情况，截至6 月末，金融机构已发放247 亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121 亿元，后续贷款投放有望进一步加快。517新政加快了行业的增量资金落地，央行对商业银行的引导和支持也见到了效果，但相比于整个行业的资金缺口或者开工端改善所需资金，资金绝对数量仍然有限，同时收储门槛有望降低，助力核心城市收储工作加速落实。
　　投资建议：楼市政策优化空间仍存，存量房贷有望下降，限制性政策或将持续解除，同时鼓励性政策持续出台，且收储支持力度或将加大。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
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