房地产行业周报：一线销售较9月倍增 住建部定调楼市已开始筑底

行业点评
本周A 股地产上涨，港股地产、物业板块均下跌。本周（10.12-10.18）申万A 股房地产板块涨跌幅为+3%，在各板块中位列第9；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300 指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-1%和-4%。
本周天津、苏州土拍均底价成交。本周（10.12-10.18）全国300 城宅地成交建面680 万㎡，单周环比-20%，单周同比-39%，平均溢价率1%。2024 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面17604 万㎡，累计同比-38%；年初至今，绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升，同比略降，随着政策效果持续释放，备案数据逐步体现。本周（10.12-10.18）35 个城市商品房成交合计325 万平米，周环比+56%，周同比-0.2%。其中：一线城市周环比+90%，周同比+13%；二线城市周环比+44%，周同比-12%；三四线城市周环比+46%，周同比+72%。
本周二手房成交同环比均明显上升，月度同比实现回正。本周（10.5-10.11）15 个城市二手房成交合计291 万平米，周环比+63%，周同比+36%。其中：一线城市周环比+54%，周同比+76%；二线城市周环比+72%，周同比+18%；三四线城市周环比+39%，周同比+16%。
住建部定调楼市基本面已经开始筑底。9 月末政策出台，效果尚未体现在9 月数据中，楼市基本面延续筑底。价格端：9 月一二手住宅售价同比降幅扩大，商品住宅一线同比-4.7%，降幅扩大0.5pct，二、三线同比分别-5.7%和-6.6%，降幅均扩大0.4pct；二手住宅一线同比-10.7%，降幅扩大1.3pct，二、三线同比分别-8.9%和-9%，降幅分别扩大0.3pct 和0.5pct。数量端：1-9 月商品房销售面积同比-17.1%；销售金额同比-22.7%。住建部长倪虹表态，在系列政策作用下，经过三年的调整，中国房地产市场已经开始筑底，对房地产市场止跌回稳充满信心。
新政半月后一线城市新房销售较九月日均翻倍。本周距离929-930 四个一线城市先后出台楼市新政已超过半月，其中10 月1 日至7 日由于国庆假期影响，备案成交数据滞后，可比性较差。节后第二周（10 月8 日至15 日）一线城市新房销售数据开始集中放量，体现出一线受益于政策利好，国庆期间项目认购较为火热，成交快速上升。分城市能级看，一线城市直接受益于新政，节后第二周整体日均成交较9 月日均倍增227%，四大一线城市均实现超100%的增长；二线城市因为没有出台地方楼市新政，销售增幅不及一线，且城市间分化较为明显。整体来看，银十迎来良好开局，10 月房地产市场成交或大幅回升，市场脉冲式行情或将延续。
投资建议
统计局数据主要体现9 月新政尚未落地前的楼市基本面，随着9 月底以来自上而下一系列政策的落地，当前多地楼市热度较高，10 月销售数据或呈现出较为积极的结果。若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点，地产板块有望迎来估值及业绩的修复。持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团；中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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