房地产开发行业周报2024W38：本周新房成交受中秋节影响同比-54.5% LPR按兵不动

　　9 月LPR 按兵不动，继续提示存量房贷利率可能即将调整。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年9 月20 日贷款市场报价利率（LPR）为：5 年期以上LPR 为3.85%。这是自央行7 月调降5 年期以上LPR 10BP后，连续两个月保持利率水平不变。相较于主要影响新发房贷利率的LPR，存量房贷利率的调整影响范围可能更广泛。我们继续提示存量房贷利率可能即将调整，调降的空间根据目前新发及存量差距，我们判断约在50-100bp，预计分批次调降概率大。此外，未来数月LPR 也可能进一步调整。
　　本周北京市委印发文件称，将优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。根据目前政策出台的节奏与力度看，我们认为目前能够预期的政策包括：房贷利率的进一步调整、核心城市进一步放松限购限贷、收储存量商品住房政策进一步推进、土地置换与盘活政策进一步落实等。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为6.9%，领先沪深300 指数5.54 个百分点，在31 个申万一级行业排名第1 名。
　　新房：本周受中秋节影响，部分城市暂停公布成交情况，新房同环比有所走弱。本周30 个城市新房成交面积为123.2 万平方米，环比下降6.8%，同比下降54.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为30.5 万方，环比-23.9%，同比-61.6%；样本二线城市为54.6 万方，环比1.9%，同比-59.8%；样本三线城市为38.1 万方，环比-1.2%，同比-31.6%。
　　二手房：受中秋节影响，本周13 个样本城市二手房成交面积合计73.7万方，环比下降28.6%，同比下降40.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.2 万方，环比-25.4%；样本二线城市为29.0 万方，环比-35.1%；样本三线城市为17.4 万方，环比-20.6%。
　　信用债：本周（9.16-9.22）共发行房企信用债2 只，环比减少7 只；发行规模共计15.00 亿元，环比减少56.95 亿元，总偿还量27.3 亿元，环比减少21.06 亿元，净融资额为-12.3 亿元，环比减少35.89 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（66.7%）为主要构成。
　　债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（66.7%）为主要构成。
　　债券期限方面，本周以3-5 年（66.7%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。
　　5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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