招商积余(001914)：市拓逆势提升 回购凸显诚意

　　公司10 月30 日发布三季报，1-3Q24 实现营收121.6 亿元，同比+12%；归母净利润6.2 亿元，同比+4%。Q3 公司继续通过期间费用率的优化来对冲毛利率压力，同时回款情况边际改善，逆势提升的新签年度合同额彰显公司在物管市拓的竞争优势。此外，公司积极运用新工具进行回购，表现了维护股东利益的诚意。维持“买入”评级。
　　Q3 期间费用率部分对冲毛利率压力，回款情况边际改善24Q3 公司营收同比+11%，保持稳健增长，但毛利率同比-2.5pct 至9.0%（亦较24H1 -3.6pct），我们预计主要受业主方控成本、地产调整、市场竞争等因素影响。得益于债务置换和压降、管理提效，Q3 期间费用率同比-1.6pct至3.5%，一定程度上对冲了毛利率的影响，最终使得归母净利润同比+5%，较24H1（同比+4%）略有提升。此外，Q3 公司实现经营性现金流净额3.4亿元，同比+234%，回款管理取得边际成效。
　　物管市拓逆势增长，商管业务稳中有进
　　物管业务方面，24Q3 公司继续克服经济环境和市场竞争压力，新签年度合同额同比+12%，1-3Q 累计同比+4%至29.1 亿元。除了在传统的非住宅优势赛道继续发力之外，公司亦加大对于住宅业态的拓展力度，1-3Q 第三方住宅合同额同比+79%。商管业务方面，总体表现稳中有进，截至Q3 在管商业项目达到71 个（含筹备项目），管理面积402 万平，总体出租率95%，较24H1 +1pct。
　　积极运用新工具开展回购，在不占用营运资金的情况下维护股东权益根据10 月17 日和25 日的公告，公司拟以不超过14.90 元/股的价格回购股票，回购金额0.78-1.56 亿元，回购后将全部注销，后续还需取得股东大会同意；同时，公司与招行深圳分行签署《合作协议》，招行深圳分行拟为公司提供不超过1.09 亿元的股票回购贷款，期限1 年，利率原则上不超过2.25%且不超过市场利率。公司货币资金不算充裕，央行创设的新工具使得公司能够在不占用营运资金的情况下，通过回购维护股东权益，这也充分彰显了公司的诚意。
　　盈利预测和估值
　　我们维持2024-2026 年EPS 为0.76/0.85/0.95 元的盈利预测。可比公司平均25PE 为12 倍（Wind 一致预期），综合考虑公司在非住宅领域的竞争优势、A 股流动性溢价，我们认为公司合理25PE 为16.5 倍，目标价14.03元（前值10.64 元，对应14 倍24PE）。
　　风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期。
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