行业事件
报表端:业绩持续承压,房企延续缩表
24 家样本房企2024 年前三季度营业收入同比下降22.7%,降幅较2023 年全年走扩;归母净利润同比下降187.7%,降幅持续扩大;整体毛利率为13.3%,较2023年全年下降2.7 个百分点;整体销管费用率为5.6%,较2023 年全年上升0.8 个百分点;合同负债总额为17153 亿元,同比减少27.5%,合同负债对营业收入的覆盖倍数整体上升至1.7 倍;资产总额降至8.36 万亿元,同比下降11.2%;资产负债率为76.5%,同比下降1.4 个百分点。
经营端:政策助力销售改善,央国企和改善性房企更具韧性
2024 年1-9 月,全国商品房累计销售金额同比下降22.7%,累计销售面积同比下降17.1%,降幅均逐步收窄。根据克而瑞数据,百强房企1-9 月的累计销售金额共计28605 亿元,同比下降38.6%。根据中指院数据,1-9 月全国300 城宅地累计供应面积为20234 万平方米,同比减少35.2%,累计成交面积为14990 万平方米,同比减少37.3%。绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展及中海地产位居权益拿地金额TOP5,头部央国企保持合理的拿地节奏。
融资端:融资成本有所下降,流动性压力仍在
根据中指院数据,2024 年债券发行总额延续下行,2024 年1-6 月累计发行2828亿元,同比下降29.8%,7 月、8 月单月同比降幅逐渐收窄,9 月同比增长6.6%。
2024 年上半年平均利率降至3.1%,7 月和8 月分别降至2.8%和2.5%,9 月利率小幅回升至3.1%。截止2024 年9 月末,房企债券余额为22898 亿元。从债券到期时间来看,2024 年第四季度到期债券余额为1161 亿元,2025 年到期债券余额为7007亿元,房企整体仍将承受较大流动性压力。
政策端:政策组合拳落地,供需两侧齐发力
中央层面,政治局会议定调“止跌企稳”,一揽子增量政策相继出台,央行通过下调LPR、降低存量房贷利率、调整二套房首付比例等措施,降低居民购房成本。此外,优化保障性住房再贷款政策,支持收购房企存量土地,促进房地产供需平衡。
地方层面,一线城市迅速响应中央定调,放宽楼市限购限制。各地因城施策推进保障性住房收储政策,部分项目已率先落地。
投资建议:关注头部央国企及具备改善性产品塑造能力的房企
房地产行业仍处于调整期,业绩持续承压,随着房企低毛利项目陆续结转完毕,业绩有望边际改善。近期政策在供需两端持续加码,市场预期有望得到改善,带动市场企稳。建议关注:1)重点布局一线及核心二线城市,主打改善性产品,具备持续拿地能力的房企;2)受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度提升,拥有核心竞争力的房产中介平台;3)具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司,以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司。
风险提示:政策效果不达预期;房企流动性风险加剧;市场信心不及预期。
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(责任编辑:刘静 HZ010)
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