房地产行业重大事项点评:百强房企销售投资回升 后续仍待观察

2024-11-06 20:10:08 和讯  华创证券单戈
  事项:
  克而瑞发布百强房企销售、拿地数据,1-10 月百强房企累计权益销售金额24283 亿元,同比下降32.2%,10 月百强房企权益销售金额3433 亿元,同比上升9.9%,环比上升46%。1-10 月百强房企累计拿地货值1.53 万亿元,同比下降40%;百强房企累计拿地金额7128 亿元,同比下降42%。
  评论:
  10 月百强房企权益销售金额同比上升9.9%,同比增速年内首次回正。1)根据克而瑞数据,10 月百强房企单月权益销售金额3433 亿元,同比上升9.9%,同比增速年内首次回正且较上月提高46 个百分点。从剔除季节性因素的销售市场热度看,10 月季调数据明显回升,接近2023 年5-6 月水平。2)9 月26 日中央政治局提出“促进房地产市场止跌回稳”提升居民预期,一线城市月底均推出放松政策,10 月降低LPR25 个基点及下调存量房贷利率,政策密集出台,有效刺激房地产销售,促进市场回暖。
  国央企和非国央企销售分化持续,1-10 月非违约房企权益销售额占百强房企87%。1)百强房企中国央企销售占比有所提升,1-10 月国央企累计权益销售金额占百强房企68%,相比去年同期提升7 个百分点。2)单月权益销售来看,10 月百强房企中国央企同比上升11%,非国央企上升7%,分化仍在持续。3)百强房企中非违约房企表现明显优于整体,且占整体权益销售金额比例提升至87%,10 月权益销售金额同比上升16%,1-10 月累计同比下滑26%。百强房企中违约房企销售金额持续下降,违约房企10 月权益销售金额同比下滑37%,1-10 月累计同比下降57%。
  前30 强房企有19 家10 月权益销售金额同比为正, 2 家1-10 月累计权益销售金额同比为正。1)TOP30 房企中,19 家10 月权益销售金额同比为正,其中中建智地、融创中国、电建产业同比分别增长628%、222%、192%,重点关注的房企中融创中国、中海地产、越秀地产、保利发展、滨江集团分别增长222%、66%、42%、39%、32%。1-10 月累计权益销售金额来看,仅中建智地、中建壹品同比为正,其中中建智地实现49%的增长.2)主因中建智地位于北京朝阳区的北京宸园、中建PARK 两个项目于10 月13 日开盘入市,分别为低密洋房和改善型豪宅,开盘当日累计成交83.5 亿元。3)融创中国外滩壹号院二期三批次迎来开盘,销售均价高达17.2 万元/平方米,当日158 套房源全部售罄,实现58.82亿元销售额,主要由于其地处上海外滩核心板块,毗邻董家渡金融城、南京路、豫园核心区域。
  1-10 月百强房企累计拿地金额下降42%,单月拿地货值及金额积极度回升。1-10 月百强房企累计拿地货值1.53 万亿元,同比下降40%;累计拿地金额7128 亿元,同比下降42%。
  年初以来房企拿地积极度逐步减弱,8 月拿地货值口径及拿地金额口径的积极度均达到  2019 年以来的最低水平,一方面因房企以销定产,商品房销售额下滑,房企拿地愈加谨慎;另一方面,销售回款为房企的主要资金来源,销售下滑影响房企现金流,减弱了房企置换土储的力度。9 月以来各地持续加强优质地块供应,10 月拿地金额及货值跌幅分别收窄至41%、39%,拿地积极度回升,略低于3 月水平。
  拿地主力仍为央国企,拿地货值百强房企波动较大。1)拿地主力仍为央国企,2024 年1-10 月累计新增土地货值中央国企占85%,同比提升了4pcts,2023 年同期为81%。2)拿地货值的百强房企的排名相较销售百强房企排名变动更大,2023 年1-10 月拿地货值百强房企中,仅有32 家仍为2024 年1-10 月拿地货值百强房企。且2022-2024 年1-10 月均为拿地货值百强房企的23 家房企,其拿地货值占总货值分别为61%、68%、49%,并未看到行业出清后集中度大幅提升的现象。我们在《供给侧“剩者为王”的逻辑瑕疵》中解释到房地产行业存在门槛低、房企受自身杠杆约束两大瑕疵,即使有部分民企违约退出,行业仍不断有新玩家加入。
  地方国企、中建系房企以及个别区域型民企拿地更积极。1)重点关注的房企中,越秀地产2024 年1-10 月拿地货值同比下降2%,相较百强房企下降40%,降幅较小。根据克而  瑞统计,越秀地产24 年1-10 月累计拿地12 宗,其中8 块位于上海、北京、深圳。2)地方国企如城建集团(为旗下北京城建、城建发展、北京住总拿地合计)2024 年1-8 月拿地货值384 亿元,排名第10,海开控股、石家庄城发投集团、泉州城建、安徽高速、秦汉城开集团等均为新上榜。3)中建系中建壹品、中建智地连续两年拿地大幅增长,2024年1-10 月增速分别为155%、125%,中建旗下各工程局逆势积极获取核心地块。4)区域型民企国贸地产增长16%,江山万里置业、金隅集团、新创地产均为2022 年后再次上榜。
  房企偏好核心区域去化确定性较高地块,土拍冷热不均仍明显。1)截至10 月30 日,克而瑞重点监测城市10 月平均溢价率为3.8%,较上月全月下降0.3 个百分点,各地土拍表现依旧分化,杭州、扬州、义乌等城市单月平均溢价率突破10%,典型如杭州江湾新城地块,地块容积率2.5,经77 轮竞价由绿城以28%溢价率竞得,成交总价34 亿元,楼板价5 万元/平方米,新房限价6.75 万元/平方米;以及义乌北苑街道前洪有机更新地块二,地块容积率1.01,绿城通过72 轮竞价以43.42%溢价率竞得,预计打造排屋叠墅类产品;10 月25 日,上海新一轮集中土拍挂牌的4 宗地均成功出让,总成交建面50.7 万平方米,成交总金额148.4 亿元,整体溢价率为0.5%,为月度溢价率新低,主因地块位  于非热点区域。2)重点城市放开或放松土拍限价、放松容积率限制以及部分存量项目调整土地性质为住宅用地后出让,增加了优质低密地块的供给。二手房价格低且配套完善,对新房形成一定替代,倒逼开发商提高得房率、提供第四代住宅等优质产品。对居民而言,提供更多高质量产品,从房企端来看,一方面优质项目的增加可能一定程度影响存量商品房的去化,另一方面建造优质项目的成本增加或影响利润率。
  在负债端约束下,部分房企可能面临“销售下滑—难以置换土储,低效土储占比被动提升—销售继续下滑”的负循环。部分负债端收缩的房企,2023 年销售下滑明显高于行业平均,且无法通过拿地方式稀释低效土储,2024 年销售下滑仍将超过行业平均,偿债压力将进一步增大。并且随着低质量土储占比提升,一旦减值风险暴露,则资不抵债的风险将暴露。
  9 月底以来政策密集出台,刺激房地产销售,10 月百强房企权益销售金额同比上升9.9%,同比增速年内首次回正,后续销售情况仍需持续跟踪。有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题,缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下,预计仍有政策尝试,关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活,A 股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。
  风险提示:微观逻辑失效,量价形成负反馈,无法自我终止。
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(责任编辑:郭健东 )

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