地产及物管行业周报：十月房企销售同比由负转正 07 年以来“银十”首次超“金九”

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/10/26-24/11/1）34 个重点城市新房合计成交414 万平，环比+26%；其中，一二线环比+31%、三四线环比-15%；10 月累计一手房月成交同比-15%，较9 月+16pct；其中，一二线同比-12%、三四线同比-38%，分别较9月+18pct 和+4pct。上周13 个重点城市二手房成交154 万平米，环比+9%；10 月累计成交同比+16%，较9 月+21pct。库存方面，上周15 城推盘92 万平米，对应成交推盘比2.22 倍，最近三个月（24 年8-10 月）分别为1.02 倍、0.79 倍和1.43 倍。至上周末，15 城可售面积9,618 万平米，环比-1.2%；3 个月移动平均去化月数为21.2个月，环比下降1.6 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，中共中央总书记习近平强调各地区各部门要认真贯彻中央政治局会议确定的一系列重大举措，把各项存量政策和增量政策落实到位，打好组合拳；住建部部长倪虹提出用好中央政策，巩固房地产市场筑底止跌势头；住建部副部长姜万荣提出系统推进“好房子”建设，推动城市高质量发展；住建部数据显示，今年房地产市场“银十”超过“金九”为2007 年起首次，10 月商品房成交量增长扩大至更多城市，南京、宁波等新房同比增超30%；克而瑞发布2024 年10 月房地产公司销售排行，10 月50 家房企销售额环比+67%，同比+3%。因城施策方面，江西省争取中央较大规模债务限额置换存量隐性债务支持，加大“白名单”推进力度；宁夏出台房地产止跌回稳20 条“组合拳”；河北省、南宁市均推出“以旧换新”购房活动。
　　公司动态跟踪：2024 年前三季度业绩：保利发展营业收入1,828 亿元（-5.1%），归母净利润78 亿元（-41.2%）；金地集团营业收入410 亿元（-21.6%），归母净亏损34亿元；华发股份营业收入316 亿元（-33.2%），归母净利润13.3 亿元（-39.6%）；滨江集团营业收入408 亿元（-12.1%），归母净利润16.3 亿元（-33.9%）；新城控股营业收入516 亿元（-27.7%），归母净利润14.6 亿元（-41.3%）；城建发展营业收入118 亿元（-26.7%），归母净利润5.5 亿元（-8.8%）；建发股份营业收入5,021 亿元（ -16.1% ）， 归母净利润20.6 亿元（ -83.4% ）； 招商蛇口营业收入780 亿元（+2.9%），归母净利润26.0 亿元（-31%）；万科A 营业收入2,199 亿元（-24.3%），归母净亏损179.4 亿元（-231.7%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨6.01%，沪深300 指数下跌1.68%，相对收益为7.69%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：华夏幸福、光大嘉宝、万方发展、津投城开、北辰实业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为空港股份、电子城、*ST 和展、福瑞达、万业企业。物业管理板块个股平均上涨0.96%，沪深300 指数下跌1.68%，相对收益为2.64%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.6/7.9 倍；物管24/25PE 均值分别13.4/11.4 倍。
　　投资分析意见：今年430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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