房地产行业事件点评报告：房地产税费还有哪些下降空间？

　　事件：11 月8 日，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，明确目前支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。
　　一、契税优惠空间：或不再区分首套/二套、90 ㎡以上/以下、普宅/非普，全部统一优惠至1%，最大优惠空间或达房屋总价的2%。目前契税的征收标准与购房套数及房屋面积相关，一线城市还与普宅非普宅相关。
　　以上海为例：个人购买家庭唯一住房，面积为90 ㎡及以下的，契税税率为1%；面积为90 ㎡以上的，契税税率为1.5%；个人购买家庭第二套或非普通住宅的，契税税率统一为3%。
　　此次税收政策的优化，或将契税的征收标准统一下调至1%，不再区分首套/二套、90 ㎡以上/以下、普宅/非普。若按此情况测算，契税最大优惠空间在一线城市或达房屋总价的2%（3%-1%）。
　　二、增值税优惠空间：一线城市或不再区分普宅/非普，最大优惠空间或达房屋增值部分的5%，且增值税率有望下调。目前增值税的征收标准与持有年限相关，一线城市还与普宅非普宅相关。
　　以上海为例：个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（应纳税额=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%）；个人将购买2 年以上（含2 年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2 年以上（含2 年）的非普通住房对外销售的，对增值部分征收5%增值税（应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%）。
　　此次税收政策的优化，增值税征收标准在一线城市或将不再区分普宅/非普，持有满2 年的非普住宅在交易环节房屋增值部分的5%或将得到减免，同时5%的增值税率也有望下调。
　　三、个人所得税优惠空间：或不再区分首套/二套、普宅/非普，免征持有年限也有望下降，最大优惠空间或达房屋总价的2%。目前个人所得税的征收标准与购房套数及持有年限相关，一线城市还与普宅非普宅相关。
　　以上海为例：个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税；个人转让购入不满5 年或家庭非唯一住房，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按房产转让收入的1%计算个税；同时，若为非普通住宅，且不满足“满5 唯1”标准的，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按房产转让收入的2%计算个税。同时，截至2025年底，若在出售旧房后的一年内购买新房，符合条件的购房者可申请退还已缴纳的个人所得税，该政策也有望得到延长。
　　此次税收政策的优化，个税的征收标准或不再区分首套/二套以及普宅/非普，同时免征持有年限也有望下降，若按此情况测算，个税最大优惠空间在一线城市或达房屋总价的2%（2%-0%）。
　　投资建议：中央明确楼市税收优化政策将于近期推出，我们认为①契税：最大优惠空间或达房屋总价的2%；②增值税：最大优惠空间或达房屋增值部　　分的5%，且增值税率有望下调；③个税：最大优惠空间或达房屋总价的2%。
　　中央积极表态楼市“止跌回稳”，供给侧：专项债明确将用于收储与回收闲置用地，有效缓解房企流动性压力；需求侧：一线城市限购持续优化，且房屋交易税费或将得到显著优惠，助力需求持续释放，楼市“量升价稳的持续性值得期待。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
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