房地产及物管行业24年第46周周报：地产税收支持落地 二手成交热度高位

　　核心观点：
　　本周政策情况：地产税收支持政策落地，城改扩围至地级市。中央方面，财政部等三部门将契税现行享受1%低税率优惠的面积标准提升至140 平，明确一线城市可与其他地区统一适用二套房契税优惠政策，土地增值税预征率下降0.5 个百分点，城市取消普通住宅标准后，销售2年及以上住房免征增值税；城中村改造政策支持范围扩大到地级及以上城市。地方政策方面，广州房票可购买全市范围内新建商品房，河南对于盘活利用存量土地给予用地指标奖励。
　　本周基本面情况：新房成交稳定，二手成交热度维持高位。据Wind 及克尔瑞，本周50 城新房成交面积440.7 万方，环比上升4.7%，同比上升6.1%。二手房方面，本周13 城网签口径成交205.8 万方，环比下降1.5%，同比上升40.8%，72 城认购口径日均成交2936 套，环比上升4.5%，同比增长70.8%。本周10 城商品房推盘126.8 万方，环比上升35.0%，同比下降23.5%，推盘规模边际回升。
　　本周土地情况：土地成交热度低位。据中指院数据，24 年11 月前14天中指院300 城商住土地出让金同比下降7.6%，截至24 年11 月14日，商住土地累计出让金同比下降36.7%。
　　开发板块观点：成交指标维持稳定，政策持续性明显加强。本周新房、二手房网签成交量较上周变动不大，占23 年周均成交规模比例分别为83%、143%，前端来访、认购也仍环比提升，高出24 年周均来访、认购量39%、29%，热度虽有回落，政策效果仍在延续。全国来看，10 月商品房销售、开工、投资规模环比均进一步下降，其中开工、投资同比降幅也进一步扩大，市场供需两端整体表现依然疲弱。9 月末政治局会议以来，中央及地方政策持续快速落地，本周房地产税收支持政策落地，距离此前财政部新闻发布会首次提出完善房地产税收政策仅一个月时间，内容包括契税、二手交易增值税及房企土增税，涉及面广、力度大、落地速度快，政策持续性及对基本面调控的目标性均有明显加强。政策博弈节点后，基本面的含金量将会上升，关注后续政策对基本面热度及企业经营弹性影响。
　　物业板块观点：板块行情回升。据Wind 数据，本周恒生指数下降6.3%，物业板块平均下降5.6%，其中龙头央国企下降7.8%，龙头未违约民企下降11.1%，龙头违约民企下降4.3%，物业板块PE7.2x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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