房地产行业11月百强房企月度销售报告：11月百强销售额环比下降 但较三季度仍有明显反弹

　　11 月市场整体热度有所回落，但较三季度有反弹，单月百强销售额环比降低17%，但相较于9 月仍有44%的增长，同比降低7%，降幅低于往年同期。其中核心城市延续较高热度，非核心城市热度开始出现下降。从累计情况看，1-11月TOP100 房企操盘口径销售额34326 亿元，同比降低30.7%，较上月累计同比增长2pct；权益口径销售额27158 亿元，同比降低30%，较上月累计同比增长2.2pct。从11 月单月情况看，TOP100 房企单月操盘销售额3634 亿元，同比降低6.9%，环比降低16.5%；权益销售额2875 亿元，同比降低3%，环比降低16.2%。
　　TOP10 房企前11 月操盘销售额降幅继续收窄至26%，其他梯队房企仍在降幅在30%以上。从2024 年1-11 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降26.3%；TOP31-50 房企排名第2，同比下降32.7%。跌幅最大的是TOP11-20 房企，同比下降35.6%。从2024 年1-11 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降24.3%；TOP31-50 房企排名第2，同比下降29.8%。跌幅最大的是TOP11-20 房企，同比下降38.9%。
　　对比2024 年1-11 月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100 强门槛。10 强门槛从1499.8 亿元下降至879 亿元，同比下降41.4%；20 强门槛从561.1 亿元下降至311.8 亿元，同比下降44.4%；30 强门槛从352.6亿元下降至240.3 亿元，同比下降31.8%；50 强门槛从217.7 亿元下降至139.3亿元，同比下降36%；100 强门槛从93.4 亿元下降至64.9 亿元，同比下降30.5%。
　　多数龙头房企11 月销售环比下跌，部分如绿城、华发环比增长。虽政策余温仍在且核心城市销售较活跃，但受供货量等因素制约，整体销售环比回落。从11 月单月操盘口径销售金额来看，绿城中国最高为317.9 亿元，其次为中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口，分别实现销售金额285.3、232.1、219.0、209.0 亿元。重点房企单月操盘销售额环比表现来看，绿城中国14.6%、华发股份18.9%、招商蛇口0.5%、华润置地-16.8%、滨江集团-17.8%、中海地产-27.8%、建发房产-33.8%、越秀地产-42.1%、保利发展-42.5%。从2024 年1-11 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为2803.0 亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额2569.1、2467.2、2077.0、2060.6 亿元。
　　重点房企1-11 月累计操盘销售额成交同比来看，绿城中国-3.8%、中海地产-5.8%、越秀地产-8.1%、华润置地-21.3%、保利发展-22.9%、华发股份-25.2%、招商蛇口-28.7%、建发房产-29.0%、滨江集团-31.1%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha 公司：A 股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A 股招商积余，H 股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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