房地产行业研究周报：10月百强房企销售点评："银十"成色显现 Q4 基本面前景乐观

　　行业追踪（2024.10.27-2024.11.2）
　　百强销售环比高增，同比年内首度转正
　　操盘口径：2024 年10 月，TOP100 房企实现销售操盘金额4354.9 亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高。同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。
　　累计业绩来看，1-10 月百强房企实现销售操盘金额30693.1 亿元，同比降低32.7%，降幅较9 月收窄3.9 个百分点。全口径：2024 年10 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长73.1%，同比增长10.8%，同比增速较2024 年9 月提高50.6pct；1-10 月累计销售金额同比下降32.2%，增速较1-9 月上升7.8pct。分梯度看，2024年10 月TOP10、TOP11-30、TOP31-50 单月销售金额同比变化11.6%、-2.0%、19.2%，增速较9 月分别变化+47.4pct、+42.9pct、+65.2pct。
　　国央企复苏期销售修复更快，央企中中海增速领先分性质看，央企、地方国企、民企10 月销售额同比增速分别为+20.4%、+19.3%、-16.7%，较9 月分别+55.5 pct、+58.4 pct、+32.8pct，国央企复苏期销售修复更快。
　　1）央企：保利、中海、华润、招蛇10 月销售额分别同比+16.0%、+65.9%、+12.7%、+9%，分别环比+96.7%、+121.3%、+83.4%、+56.9%，中海同环比继续领先；2）地方国企：华发、建发、越秀、城建分别同比+30.2%、+43.9%、+42.0%、-56.3%；3）典型非国央企：万科、绿城、滨江、龙湖、金地、新城分别同比-31.6%、-16.0%、+18.9%、-19.3%、-49.1%、-56.2%。整体来看，房企普遍实现环比三成以上增幅，部分实现翻倍增长。非国央企修复幅度略低于国央企，我们认为或与投资收缩更早、高能级新货偏少有关。分违约未违约看，违约、未违约房企10 月销售额分别同比-24.7%、+5.9%，较9 月分别+36.6pct、+45.3pct，信用资质优质房企复苏更快。
　　一线销售弹性显现，Q4 基本面或可保持乐观
　　分城市看，10 月，重点30 城供应环比下降40%，成交环比上升33%，与三季度月均值相比上升37%。一线城市环比上升45%，同比上升9%，较三季度月均增长34%，累计同比下降23%。二三线城市成交环比增幅不及一线，同比持降，累计同比降幅显著高于一线，1）成交排名居前类城市成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增、同比回落，短期市场热度延续。2）近半数弱二三线城市同环比齐增，如苏州、宁波、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山等，累计同比降幅持续收窄。
　　结合10 月后两周部分重点城市新房认购维持高位，我们认为11 月市场热度或持续，动能或有所削弱。年末增量政策预期持续，叠加房企步入推货高峰，我们认为对四季度基本面前景可保持乐观。
　　10 月新房、二手房同比增速改善
　　新房市场本周成交430 万平，月度同比-6.75%，相较上月改善21.35pct；累计库存11982 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交241 万平，月度同比+16.80%，相较上月改善17.61pct。10 月21 日-10 月27 日，土地市场成交建面2654 万平，滚动12 周同比0.47%；成交总额738 亿元，滚动12 周同比-20.16%；全国平均溢价率2.56%，滚动12 周同比+0.86pct。
　　本周申万房地产指数+6.01%，较上周提升3.04pct，涨幅排名1/31，领先沪深300 指数7.69pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数+2.54%，较上周提升4.70pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数2.95pct；克而瑞内房股领先指数为5.93%，较上周提升7.80pct。
　　投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
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