房地产及物管行业24年第49周周报：网签认购维持高位 土地出让规模提升

　　核心观点：
　　本周政策情况：税收政策调整利好落地，市场释放潜在需求。中央方面，国税局统计数据表明，自12 月1 日起实施的住房交易税收优惠政策，五天内已惠及全国36.4 万户购房家庭，累计减免契税达84 亿元。
　　地方政策方面，广州出台配售型保障房管理办法，计划采用划拨用地集中新建、在商品房或城中村改造等项目中配建、存量房转化等方式筹集配售型保障性住房，其中新建配售型保障性住房单套建筑面积不超过90 平，浙江、福州两地上调个人住房贷款利率至3.1%。
　　本周基本面情况：新房成交热度保持稳定，二手成交热度维持高位。
　　据Wind 及克尔瑞，本周50 城新房成交面积555.5 万方，环比下降4.9%，同比下降2.5%。二手房方面，本周13 城网签口径成交256.8万方，环比上升19.7%，同比上升76.5%，72 城认购口径日均成交2663 套，环比下降0.8%，同比增长54.0%。本周10 城商品房推盘159.4 万方，环比下降12.2%，同比上升12.6%，推盘规模下降。
　　本周土地情况：土地成交降幅收窄。据中指院数据，24 年12 月前5 天中指院300 城商住土地出让金同比下降9.3%，截至24 年12 月05日，商住土地累计出让金同比下降28.2%，降幅持续收窄。
　　开发板块观点：据Wind，本周新房、二手房网签数据维持高位，占23年周均网签规模比例分别为105%、178%，尤其北上深等一线城市二手房，受普宅标准调整对成交税费影响较大，部分豪宅网签集中在政策生效期（12 月1 日）之后成交，带动本周网签规模提升明显。前端指标来看，本周二手中介成交、来访均在1%范围内小幅波动，总体维持高位，持续改善的政策环境支撑市场热度。24 年土地市场成交热度较低，11 月以来受出让进度、土地财政等多因素影响，全国多地土地出让提速，11 月全国300 城商住用地土地出让金规模同比增长24%，环比增长53%，期间多家头部央国企在核心城市核心板块获取优质土地，如中海华润联合体以185 亿竞得深圳后海地王，保利11 月新增4 宗上海地块，总地价接近百亿。市场热度改善阶段，房企销售表现与其资源储备质量及推盘能力高度相关，10-11 月强信用房企环比弹性显著优于弱信用及违约房企。当前正处于政策底向基本面兑现过渡的阶段，关注后续市场热度持续性及对个股基本面、估值弹性的影响。
　　物业板块观点：板块行情回升。据Wind 数据，本周恒生指数上升2.3%，物业板块平均下降0.7%，其中龙头央国企上升0.8%，龙头未违约民企上升1.0%，龙头违约民企上升1.3%，物业板块整体PE7.0x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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