房地产行业中央经济工作会议点评：短期数据反弹背景下提出“持续用力”或表明政策决心

　　“持续用力推动房地产市场止跌回稳”表述中“持续用力”或是关键，不排除后续有更多的长效政策以及超常规逆周期调节措施出台的可能，而供需双向均是可能考虑的范围。供应端的关注点包括收购土地和收购商品房等，需求端的关注点包括城中村和危旧房改造以及降息等带来的购房总需求提振。
　　“稳住楼市股市”表述与中央政治局会议一致，并进一步提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“持续用力”或是关键，分解开来就是时间和空间两个维度，不排除后续有更多的长效政策以及超常规逆周期调节措施出台的可能，而供需双向均是可能考虑的范围；结合“防范化解重点领域风险和外部冲击”、“有效防范化解重点领域风险”、“抓落实”等表述判断对房企和地方政府的流动性的支持也或持续发力。过去，在9 月中央政治局会议上提出“要促进房地产市场止跌回稳”，而12月中央政治局会议进一步提出“稳住楼市股市”，本次中央经济工作会议中“稳住楼市股市”表述与12月中央政治局会议一致，并提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，其中“持续用力”或是关键，尤其是在10-11 月市场数据出现一定回暖的背景下提出“持续用力”或更表明政策目标兼顾短期和长远，不排除后续有更多的长效政策以及超常规逆周期调节措施出台的可能，而供需双向均是可能考虑的范围。此外，本次会议提到“防范化解重点领域风险和外部冲击”、“有效防范化解重点领域风险”，并提出“大力提升抓落实的效能”、“形成抓落实的合力”、“加强预期管理，协同推进政策实施和预期引导，提升政策引导力、影响力”等，结合上述表述判断此前收购存量土地等政策或持续推进落地，助力改善房企和地方政府的流动性。
　　提出“大力实施城市更新”、“加力实施城中村和危旧房改造”，结合“要实施更加积极的财政政策”、“增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围”等表述，判断城中村改造和危旧房改造或加速落地。此前在10月17日国新办新闻发布会上，住建部部长倪虹提出“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，我们在《城中村及危旧房改造货币化安置超市场预期——国新办新闻发布会点评》报告中就提出判断100 万套城中村改造和危旧房改造或带动销量约1 亿平方米，约占2023 年全国商品房销售面积的9%和35 城销售面积的32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断100 万套改造对结构性市场的拉动或不可小视。本次中央经济工作会议中提出“大力实施城市更新”、“加力实施城中村和危旧房改造”，结合“要实施更加积极的财政政策”、“增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围”等表述，判断城中村改造和危旧房改造或加速落地。
风险提示：政策落地情况不及预期，销售复苏不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。
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