房地产行业中央经济工作会议点评：回稳态度坚决 促消费利好商业地产

　　事件：中央经济工作会议12 月11 日至12 日在北京举行，会议提出要稳住楼市股市，实施更加积极有为的宏观政策，要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。
　　商业地产有望直接受益于消费提振，建议关注新城控股布局机会。会议确定要大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求，在此定调之下，商业地产有望直接受益于消费提振。三四线城市消费活力更加充沛，建议关注深耕下沉市场的新城控股。截至2024 年H1，新城控股累计布局201 座吾悦广场（已开业165 座，已开业商业面积达1528 万㎡），进驻137 个城市，布局实现全国化。伴随后续更大力度的消费提振政策的陆续出台，新城控股商管业务部分的收入与净利增速曲线有望更加陡峭，商管业务净利润有望在2025 年突破50 亿，带动公司估值修复。
　　持续用力推动房地产市场止跌回稳，楼市或将进入新一轮释放周期。会议提出要稳住楼市股市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。在此定调之下，楼市或将进入新一轮释放周期，收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获进一步支持，其中闲置用地被回收后可经过调规再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。此外一线城市政策优化空间较大：①目前除广州完全放开限购外，其余三个一线城市现行限购仍较为严格，调整空间较大；②首套与二套房首付比下限统一调整至15%，一线城市首套房首付比基本调整到位，但二套房首付比仍具下调空间，其中上海25%/京广深20%，此外房贷利率相较其他城市也具下行空间；③广州率先实行购房落户，有望向其余一线城市推广。
　　加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。先前住房城乡建设部、财政部联合印发通知，城中村改造政策支持范围从最初的35 个超大特大城市和城区常住人口300 万以上的大城市，继续扩围至近300 个地级及以上城市，城市数量明显增加。住建部先前提到仅在35 个大城市城中村改造规模170 万套，全国需要改造的危旧房50 万套，城市扩围后满足改造条件的城中村项目将更多。此次中央经济工作会议再明确要加力实施城中村和危旧房改造，有望加快推动新增100 万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的带动也有望更快体现出来。根据我们先前测算，100万套城中村与危旧房改造目标约涉及改造规模1.1 亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4 万亿，假设其中80%的货币化安置款会再次流入商品房市场，共将拉动1.1 万亿商品住宅销售额（约为2023 年商品住宅销售额的10.9%）。
　　投资建议：中央经济工作会议明确持续用力推动房地产市场止跌回稳，楼市或将进入新一轮释放周期。同时会议强调大力提振消费，“地产”+“商业”双轮驱动的房企有望直接受益于消费提振。标的建议关注四条主线，①商业地产：新城控股、龙湖集团、华润置地（穿越周期、提振消费）；②二手房：我爱我家、贝壳-W（止跌回稳优先受益）；③物业管理：华润万象生活、绿城服务（布局高端）；④地产开发：滨江集团、招商蛇口、建发国际集团（重仓高能级城市）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
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