地产及物管行业周报：中央连续强调稳定楼市股市 货币政策从稳健转向适度宽松

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/12/07-24/12/13）34 个重点城市新房合计成交395 万平，环比-1%；其中，一二线环比-5%、三四线环比+60%；12 月累计一手房月成交同比+19%，较11 月+13pct；其中，一二线同比+21%、三四线同比+4%，分别较11 月+9pct 和+35pct。上周13 个重点城市二手房成交173 万平米，环比-13%；12 月累计成交同比+82%，较11 月+70pct。库存方面，上周15 城推盘152 万平米，对应成交推盘比0.97 倍，最近三个月（24 年9-11 月）分别为0.79 倍、1.51 倍和1.26 倍。至上周末，15 城可售面积9,470 万平米，环比持平；3 个月移动平均去化月数为16.8 个月，环比下降0.8 个月。目前短期库存去化月数已连续2 个月下降，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存、老库存及无效库存均处于高位。
主要政策新闻：宏观方面，政治局会议提出实施更加积极有为的宏观政策，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强超常规逆周期调节，扩大国内需求，稳住楼市股市。中央经济工作会议强调实施更积极的宏观政策，稳住楼市股市，用力推动止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。因城施策方面，杭州新成交宅地可享受面积认定新规，得房率将提升；湖南衡阳2025 年起商品房销售实行套内建筑面积计价；广西出台20 条措施推动房地产平稳健康发展；无锡活跃租赁市场，支持房企将自持房源向社会出租。公积金方面，公积金额度提升：山西运城高层次人才及子女提至120 万元，湖北襄阳提至80 万元；购房首付比例降低：山西大同首套和二套最低20%。
公司动态跟踪：11 月销售金额及同比：龙湖集团85 亿元（-19%）；宝龙集团9 亿元（-13%）；旭辉控股集团22 亿元（-41%）；招商蛇口215 亿元（-9%）；新城控股25 亿元（-50%）；华润置地258 亿元（+7%）。1-11 月累计销售额及同比：龙湖集团930 亿元（-43%）；宝龙集团117 亿元（-56%）；旭辉控股集团312 亿元（-52%）；招商蛇口1890 亿元（-30%）；新城控股369 亿元（-48%）；华润置地2291 亿元（-20%）。股份回购方面，招商积余回购公司股份 90 万股，占总股本0.085%，资金总额约989 万元；此外华发股份拟向不超过35 名特定对象发行不超过55 亿元可转换公司债券，其中华发集团承诺认购金额不低于实际发行金额的29.64%，且不超过27.5 亿元。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.85%，沪深300 指数下跌1.01%，相对收益为-0.85%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第29 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：大连友谊、莱茵体育、*ST 松江、新华联、华远地产，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为皇庭国际、华夏幸福、合肥城建、空港股份、光大嘉宝。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.12%，沪深300 指数下跌1.01%，相对收益为1.13%，板块表现强于大市。
当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.5/7.8 倍；物管24/25PE 均值分别13.5/11.7倍。
投资分析意见：过去3 年我国房地产经历了深度调整，而过程中放松政策效果有限，我们认为核心问题不在于需求不足，而在于居民资产负债表走弱，9 月“止跌回稳”和12月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，也呈现了强于以往的政策有效性，政策进入到有的放矢的轨道，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计行业有望筑底。考虑到中期需求有支撑、但短期供给有约束，我们预计明年总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、保利发展、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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