房地产开发行业2024W50：中央经济工作会议继续强调稳地产

　　继续强调稳地产，城中村改造、去库存将是未来政策重点推进方向。从大方向来看，经济工作会议承接此前政治局会议，宏观政策将更加积极，同时明确对于房地产行业以“稳”为基调，其中再次强调了推动房地产市场止跌回稳的目标，措辞上新增了“持续用力”，表述力度更强。相较于此前政治局会议，本次会议对房地产部署了更加具体的任务，重点包括（1）“大力实施城市更新、加力实施城中村和危旧房改造”，相关表述在措辞上均更积极；（2）“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，该表述紧跟城中村改造，一方面意指通过货币化安置等方式增加房地产需求，另一方面也隐含需求端政策进一步的加码；（3）供给端“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，整体延续926 政策框架，即严控增量、优化存量、提高质量，指向商品房收储、收地等去库存政策继续推进。我们认为，中央已经持续给出并强调未来地产政策方向，下阶段要观察实际支持力度和落地情况。
　　近两月地产销售边际好转带动居民中长期贷款同比多增。11 月全国新增社融规模为2.3 万亿元，同比少增1197 亿元。11 月新增居民中长期贷款3000 亿元，同比多增669 亿元，连续两月同比多增，我们认为主要由于10 月以来房地产销售边际好转，以及存量房贷利率调整后提前还贷边际减少。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.9%，落后沪深300 指数0.85 个百分点，在31 个申万一级行业排名第29 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为306.1 万平方米，环比下降6.0%，同比提升28.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为90.0 万方，环比+21.3%，同比+66.1%；样本二线城市为138.4 万方，环比-24.3%，同比+4.8%；样本三线城市为77.7 万方，环比+13.3%，同比+49.9%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计162.6 万方，环比下降11.9%，同比增长47.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为67.3万方，环比-6.7%；样本二线城市为63.1 万方，环比-17.5%；样本三线城市为32.1 万方，环比-10.6%。
　　信用债：本周共发行房企信用债15 只，环比减少3 只；发行规模共计123.26亿元，环比减少32.86 亿元，总偿还量164.35 亿元，环比增加90.01 亿元，净融资额为-41.09 亿元，环比减少122.87 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2024-2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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