地产行业周报：政策发力方向明确 “取消公摊”开始落地

　　投资要点
　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为12 月9日-12 月15 日。
　　本周冰山活跃指数环比下降
　　本周重点50 城冰山活跃指数为16.7，环比上周下降0.8 个点。重点50 城活跃度较2023 年同期自9 月26 日以来均为两位数同比增长，其中一线城市在30 活跃值附近波动，北京、上海和深圳的活跃值自926 以来基本在30 以上，广州略弱。二三线城市活跃值虽然在20 以下，同比2023 年同期仍然较强。12 月1 日“购房减税”政策生效后，冰山活跃指数保持高位波动，其中一线城市活跃指数活跃值达到30 左右，市场热度继续保持。
　　二手房冰山房价指数月滚动环比跌幅略微波动本周重点50 城冰山指数（二手房成交挂牌价）环比上周降低了0.13%，月环比降低0.53%，月环比降幅扩大0.07 个百分点。冰山指数在11 月经历了四周持续降幅收窄后，趋势略微出现波动，连续两周跌幅扩大。重点50 城中，从11 月以来房价连续周度环比正增长或持平的主要为北京、深圳及成都，其中成都连续7周房价周度环比正增长，房价企稳趋势最明显。整体来看，我们认为市场在926政策之后量在价先，价格自11 月以来有企稳迹象但仍需观察。
　　新房成交环比上涨，二手房成交环比下降
　　根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积320 万平，环比+22.8%，较2023 年周均成交上涨21.3%，增幅较上周提升22.5pct；2024W1-50 成交面积累计同比为-25.4%，降幅较上周收窄1.0pct，累计同比降幅保持收窄。本周重点13 城二手房成交面积为276 万平，环比-13.4%，较2023 年周均成交量上涨73.4%，2024W1-50 累计同比为上涨19.6%，涨幅较上周增加0.9pct，累计同比增幅继续扩大。
　　本周政策要闻
　　1）中央经济工作会议：12 月11-12 日，中央经济工作会议强调：①实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新。稳住楼市、股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期，激发活力，推动经济持续回升向好。②持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
　　2）政治局会议：12 月9 日，政治局会议指出要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。
　　3）衡阳：12 月12 日，湖南省衡阳市发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025 年1 月1 日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
　　本周观点
　　从市场端来看，12 月1 日“购房减税”政策生效后，冰山活跃指数保持高位波动，其中一线城市活跃指数活跃值达到30 左右，市场热度继续保持。根据中指研究院数据，12 月1 日-14 日重点30 城新房市场成交面积环比增长15.5%，同比增长25.8%（11 月环比+12.4%、同比+20.6%）；重点20 城二手房市场环比增长16.2%，同比增长86.9%（11 月环比+11.7%、同比+26.3%）。从实际成交量上来看，12 月以来同环比增幅较11 月增幅有所扩大，市场放量节奏保持。
　　本周中央经济工作会议强调“实施更加积极有为的宏观政策”，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，发力方式更加明确，后续各地或将加速落地收储及城中村改造。此外，12 月12 日衡阳市正式落地“取消公摊”，要求按照套内建筑面积计价，同时要求开发商详细公示分摊的公用部位的名称、面积、用途等。我们认为，衡阳本次落地“取消公摊”有助于提升产品力及购房信心，且与当前成都、西安等多个城市出现高得房率项目相比能够为购房者带来更加直接的权益保障，当前全国各地“好房子”建设正在快速落地，“取消公摊”的做法后续或将有更多城市跟进，对当前市场提升居住品质、恢复购房信心具有积极作用。
　　投资建议
　　2024Q1 我们在《地产的预期差在哪里》中明确“2024 年扭转，2025 年修复”，我们继续维持“越到 2024 年底越要看多地产股”的观点。我们认为房地产政策经历 2022-2024 年不断地调整以及影响政策发力的不决定性因素逐渐消散，2025 年发力企稳地产、企稳经济的确定性越来越强。地产作为宏观经济的重要支柱，只有地产稳住才能支撑更多行业开枝散叶。我们认为，房地产股票具备“基本面弱、重要性高、配置偏低”的特点，预期差收敛还有空间，估值修复还有较强的驱动力。我们认为年底除了我们一直看好的长期优质的三类公司以外，也可以适度提高风险偏好。建议关注：
　　① 消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；
　　② 中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③ 头部优胜房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。
　　风险提示
　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。
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