房地产行业研究周报：节后二手市场热度良好 关注“两会”政策行情

　　行业追踪（2025.2.9-2025.2.15）
　　节后二手市场表现良好，新房网签增速承压
　　根据我们监测的新房、二手房网签成交数据显示，2025 年春节假期节后11 天（25 年2 月5日-15 日），60 城新房日均成交面积较24 年同期（24 年2 月18 日-28 日）同比-27.1%，其中一线、二线分别同比-15.1%、-30.2%。2025 年春节假期节后11 天（25 年2 月5 日-15 日），17 城二手房日均成交面较24 年同期（24 年2 月18 日-28 日）同比+24.5%，其中一线、二线分别同比+20.1%、+28.8%。二手市场热度恢复好于新房。
　　居民住房信贷增速回升，开发贷余额同比上涨
　　1 月份人民币贷款增加5.13 万亿元。分部门看，住户贷款增加4438 亿元，其中，短期贷款减少497 亿元，中长期贷款增加4935 亿元；企（事）业单位贷款增加4.78 万亿元，其中，短期贷款增加1.74 万亿元，中长期贷款增加3.46 万亿元，票据融资减少5149 亿元；非银行业金融机构贷款减少2008 亿元。央行数据显示，个人住房贷款增长有所好转。1 月份个人住房贷款新增2447 亿元，同比多增1519 亿元。新发放个人住房贷款（本外币）加权平均利率为3.12%，与上月基本持平，比上年同期低83 个基点。2024 年四季度末，人民币房地产开发贷款余额13.56 万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高1.7 个百分点，全年增加4125亿元。个人住房贷款余额37.68 万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3 个百分点。
　　广东省收储加速推进，关注“两会”专项债增量预期今年以来，广东省内多个地区自然资源局公示了2025 年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目清单。据中指不完全统计，截至2 月11 日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超160 宗，土地使用面积超680 万平方米，拟收购价格合计超350 亿元，其中，惠州拟收购价格超120 亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。我们认为，短期基本面超预期下行风险偏低，当前板块具备资金低配、低估值优势，叠加节后重要会议及小阳春时间窗口，建议关注左侧机会。政策端，重点关注“两会”在土储专项债等方向增量表述预期。
　　2 月新房、二手房同比增速下滑
　　新房市场本周成交182 万平，月度同比+29.83%，相较上月改善50.66pct；累计库存9378万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交153 万平，月度同比+218.59%，相较上月改善205.14pct。2 月3 日-9 日，土地市场成交建面2880 万平，滚动12 周同比1.36%；成交总额503 亿元，滚动12 周同比4.44%；全国平均溢价率9.24%，滚动12 周同比+2.08pct。
　　本周申万房地产指数+2.02%，较上周下跌0.63pct，涨幅排名9/31，领先沪深300 指数0.83pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数+4.48%，较上周提升4.10pct，涨幅排序4/11，跑输恒生指数2.55pct；克而瑞内房股领先指数为5.28%，较上周提升4.67pct。
　　投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
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