房地产行业简评报告：城市更新与存量房收储力度加大 建设好房子成行业转型升级新赛道

核心观点
住建部部长倪虹在民生主题记者会上提到，将通过保交房、城中村改造、存量房收储、房地产基础性制度改革与好房子建设等四项重点工作，来坚决稳住楼市。在推进城市更新的手段中，本次倪虹部长提出了2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围的具体目标，对应改造面积在44 亿平；按城市更新20%的拆除比例上限计算，全国老旧小区预计拆除规模可达8.8 亿平，其中一线城市在1 亿平左右，老旧小区改造将有力推动城市更新进程。此外，倪虹部长还提到住宅层高标准将提高到不低于3 米，这将利于未来新房产品力的提升和销售去化。
事件
3 月9 日民生主题记者会举行，住房和城乡建设部部长倪虹就住房相关问题回答中外记者提问，提到内容包括：今年1、2 月份房地产市场保持止跌回稳的积极势头，将推进保交房、城中村与危旧房改造、存量房收储、改革完善房地产基础性制度与好房子建设等四项重点工作；2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围；住宅层高标准将调整为不低于3 米，建设好房子是产业转型发展的新赛道等。
简评
稳楼市态度坚定，继续推进四项重点工作。倪虹部长表示2025年以来房地产市场保持止跌回稳的积极势头，将通过四项重点工作坚决稳住楼市。其一是继续做好保交房，将符合条件的房地产项目全部纳入“白名单”；其二是加力实施城中村和危旧房改造，在去年新增100 万套的基础上，继续扩大改造规模；其三是推进收购存量商品房，专项债对收储提供资金支持，同时支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权；其四是改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，推动“好房子”建设。1-2月我们统计的重点40 城新房成交面积同比增长5%，重点13 城二手房成交面积同比增长29%，在政策的坚定支持下，房地产市场止跌回稳势头有望延续。
持续推进城市更新，老旧小区改造涉及面积达44 亿平，预计拆除规模可达8.8 亿平。在推进城市更新的手段中，本次倪虹部长提出了2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围的具体目标。根据中国城市统计年鉴，2000 年全国城镇存量住宅建筑面积为44 亿平米，其中一线城市在5 亿平米左右；住建部在2021年发布的通知中明确，城市更新单元内拆除面积不得超过整体的20%，按此计算全国2000 年以前建成的44 亿平米老旧小区，理论上最大拆除面积将达8.8 亿平米，其中一线城市将在1 亿平米左右。老旧小区改造将与城中村改造、完整社区建设形成合力，共同推进城市更新进程、改善居民居住品质。
住宅层高标准将提高到不低于3 米，利好新房销售。关于如何加快“好房子”建设，倪虹部长提到将把住宅的层高标准提高到不低于3 米。我国现行的《住宅设计规范》中规定住宅层高宜为2.8 米，部分地区如江苏省、山东省、昆明市等已经调整为不低于3 米，其他未自行调整区域均实施全国标准。层高标准的提高，将促进未来新房产品力的提升和销售去化，利于地产市场的止跌回稳。开发建造高标准、高质量的“好房子”，也将成为未来房企竞争力的重要来源。
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附：住房城乡建设部部长倪虹在民生主题记者会上答中外记者问要点倪虹：2019 年实施城市更新以来已累计开工改造城镇老旧小区28 万个住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，从2019 年中央部署实施城市更新以来，已累计开工改造城镇老旧小区28 万个，惠及1.2 亿居民，加装电梯超过13 万部。
倪虹：2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，将下工夫实施一批惠民生、促发展、防风险的城市更新项目。在民生类方面，把2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主改造老旧住宅；城中村改造现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，下一步要继续扩大改造范围；大力推进完整社区建设，重点聚焦“一老一小”，完善无障碍、适老化配套设施，政府托育服务设施，儿童活动场地等建设。
倪虹：290 多个地级市已全面开展城市体检
住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，城市也和人一样，是个有机的生命体。人要保持健康，要定期体检，发现病灶、找到病因，开准药方，解决问题，城市也一样。1）坚持问题导向，查找群众身边的急难愁盼问题，比如停车难、充电难、养老服务设施不足、儿童活动场地不够等。2）坚持目标导向，去查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板、弱项，比如文化特色缺失，公共服务不均衡等。体检发现的问题，就是城市更新需要重点解决的问题。目前，全国290 多个地级市已全面开展了城市体检，我们将还支持有条件的县级市都开展城市体检。
倪虹：今年1、2 月份房地产市场保持止跌回稳的积极势头住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，去年9 月以来，房地产政策持续发力，各地因城施策、精准施策、一城一策，大力支持居民的刚性和改善性需求，保交房攻坚战经过努力完成了年度目标任务，在各方努力下，市场信心得到有效提振，房地产市场出现积极变化。从统计数据看，今年1、2 月份房地产市场保持止跌回稳的积极势头。
倪虹：推进收购存量商品房，改革完善房地产开发、销售等基础性制度住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，我们将会同有关部门长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市，一是巩固政策组合拳效果，继续打好保交房攻坚战，加大白名单贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”要求，充分保障项目建设交付。二是努力实施城中村改造和危旧房改造，稳妥推进货币化安置，让城中村居民拥有更多自主选择权。三是推进收购存量商品房，支持地方在收购主体价格和用途方面充分行使自主权。四是改革完善房地产开发、销售等基础性制度，适应人民群众高品质住房的需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。
倪虹：住宅层高标准将调整为不低于3 米
住房和城乡建设部部长倪虹在回答为人民群众建设“好房子”有关问题时表示，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。住宅层高标准将调整为不低于3 米。
倪虹：建设好房子是产业转型发展的新赛道
住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，希望各界都来支持好房子建设，参与好房子建设。特别是房地产企业、建筑企业，应当看到建设好房子是产业转型发展的新赛道，以后的企业要想竞争，就是要拼新科技、高质量、好服务，谁能为群众建设好、提供好服务，谁就有市场。
（资料来源：财联社）
风险分析
房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。
物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。
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