房地产行业周报(2025年11周)：二手房持续保持高热 住建部推动“好房子”建设

板块行情：第11 周（3 月10 日-3 月14 日）申万一级行业指数中，房地产指数上升0.5%，在31 个一级行业板块中排名第28。
政策要闻：中央层面：住房城乡建设部：3 月9 日，住建部部长倪虹表示，将从立标准、强科技、抓项目三个方面推动“好房子”建设。其中，在组织编制《好房子建设指南》和修订《住宅项目规范》中，明确要将住宅的层高标准提高到不低于3 米。地方层面：1）杭州：3 月10 日，杭州发布《杭州市城市更新专项规划（2024—2035 年）》，通过城市更新赋能新时期杭州城市高质量发展，建设更加安全韧性和安居宜居、更富创新活力和文化魅力的城市。2）宁波：宁波市住建局宣布自3 月10 日起，宁波市六区住房契税缴纳政策迎来重大调整。此次调整将家庭住房套数查询区域范围由市六区统一调整为购房所在区行政区域，直接影响契税缴纳额。3）南京：3 月11 日，南京市起草了《住宅房屋征收房票安置办法》的征求意见稿，拟允许房票跨区安置，并明确房票安置奖励按照“谁受益，谁奖励”的原则执行。4) 苏州：3 月12 日，苏州市住房公积金管理中心发布公告，养育未成年二孩的缴存人家庭使用公积金贷款购买首套或第二套自住住房时，贷款额度可上浮30%；养育未成年三孩的家庭，上浮幅度可达35%。此外，使用公积金贷款购买“两智一全”等新建改善型住宅的，贷款额度上浮20%。5）呼和浩特：购买首套新建商品住宅，给予总房款2％的购房补贴券，在义务教育阶段二孩入学“幼随长走”、“就近择优”，三孩及以上孩子入学可在全市自由选择。
公司动态：1）招商蛇口：3 月11 日，招商蛇口拿下成都市高新区大源地块，溢价率达70.43%，该地块也凭借31700 元/平方米成为成都新的单价“地王”。
2）华润置地：3 月13 日，华润置地发布2 月营运数据，总合同销售额约为135亿元人民币，总合同销售建筑面积约为58.5 万平方米，较去年同期分别增长46.9%和28.1%。3）保利发展：3 月14 日，保利发展控股集团股份有限公司第七届董事会第八次会议召开。根据公司董事长刘平的提名，同意聘任潘志华为公司总经理，任期与公司第七届董事会一致，自董事会审议通过之日起生效。
销售端：新房成交同比上升7%，二手房成交同比上升49%。1）本周20 城商品房成交面积195 万方，商品房日平均成交面积27.9 万方，环比上升4%，同比上升7%；从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积1830 万方，累计同比下降2%。2）第11 周11 城二手房成交面积259 万方，日平均成交面积37 万方，环比上升6%，同比上升49%；从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积2055 万方，同比上升40%。
投资策略：小阳春更多为当前宏观环境下的交易均衡，在收入预期未改善的情况下，二手房成交量冲高也难以推演房价上涨，而新房受城市扩张速度放缓影响，外围库存去化速度较慢，24 年宅地供应缩量也将影响新增优质供给规模，预计新房成交量仍有一定下滑压力，部分核心城市新房价格呈现结构性上涨。
我们认为2025 年板块机会来自于政策博弈，个股性机会关注壁龛市场，即能把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W 等。
风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
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