7月中央城市工作会议点评：短期无“新棚改” 但仍看好地产筑底

7 月14 日至15 日，中央城市工作会议在北京举行。本次会议规格高，且距离上一次中央部署城市工作已隔10 年，体现当下中央对于城市更新、地产行业发展的重视。
会议强调以推进城市更新为重要抓手，我们认为这不是棚改的增量扩张模式，而是存量优化与品质的提升。 本次会议指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，在总体要求中强调 “以推进城市更新为重要抓手”。
今年以来城市更新政策框架正在不断完善。5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，部署了主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、完善城市功能等；并提出多项政策措施，包括提供金融产品和服务、研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，以及加大中央投资支持力度等。值得强调的是，《意见》明确禁止“大拆大建”，强调“留改拆并举”和历史文脉保护，这说明城市更新并非棚改增量扩张的模式。6 月，国家发展改革委下达800 亿元中央预算内城市更新专项资金。7 月，求是网发表的《城市更新，更新什么》中提到，“城市更新不仅是城市空间的再造，更是城市功能的重塑、生活品质的跃升和历史文化的传承”，进一步描绘了城市更新的愿景。
地方政府对城市更新的重视程度得到强化，关注未来相关部门的配套政策与地方对于城市更新模式的探索进程。
“加快构建房地产发展新模式”，助力房地产供需两端结构优化。过往房地产粗放式快速增长产生的供需矛盾与潜在风险在行业下行期暴露。会议指出“要加快构建房地产发展新模式”。结合当下行业形势，我们认为新模式将围绕供需均衡的重塑展开，在增量市场上全面推进“好房子”建设、建立“人房地钱”要素联动的新机制等；在存量市场上优化政策收购商品房及闲置土地，以及城中村改造等。
“稳步推进城中村和危旧房改造”，我们认为改造方案和资金平衡的要求或仍然对于整体改造进程形成一定的约束，高能级城市核心区域可能会先一步推进。本次会议强调“稳步推进城中村和危旧房改造”，以达到“建设舒适便利的宜居城市”。
《意见》也明确不搞大拆大建，而是聚焦群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目加快实施。但是，在房地产疲弱的局面下，“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”之间可能是存在矛盾的，可能只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合，该类项目或将率先完成改造。
我们不同于市场的见解：
1、市场期待城市工作会议就是“新棚改”会议，我们并没有这种不切实际的预期，我们对于地产的筑底预期本来就是“锯齿形”的持久战过程，政策持续托底而非强烈刺激需求。
2、我们对于地产股的看好，不依赖于短期地产政策的强度。更多的考虑在未来一个季度内可能出现的政策边际变化，以及地产行业风险评价回落，市场风险偏好上升带来的股价上行机会。
3、目前市场预期回落，反而是性价比更高的介入时点。
建议关注股价弹性较强的标的：贝壳-W(02423，买入)、 金地集团(600383，增持) 、 龙湖集团(00960，买入) 、保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，未评级)。
风险提示：地产政策出台不及预期、国内经济增速不及预期、房地产投资不及预期。
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