房地产开发行业2025W29：中央城市工作会议召开 城市更新为工作重要抓手

　　中央城市工作会议时隔10 年再度召开，城市发展从增量扩张转向存量提质，抓手在于城市更新、城中村改造。上一次中央城市工作会议在2015年召开，此次时隔10 年再度召开。在城镇化率提升至2024 年的67%的背景下，本次会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。其中提出优化城市体系，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展。工作抓手在于高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造等。建议关注7 月底政治局会议、可能的中央全会关于房地产相关表述及工作要求，以及城市更新、城中村改造年内进一步推进情况。
　　6 月70 城新房房价环比-0.3%，同比-3.7%。一线、二线、三线城市环比分别-0.3%、-0.2%、-0.3%。6 月70 城二手房房价环比-0.6%，同比-6.1%。一线、二线、三线城市环比分别-0.7%、-0.6%、-0.6%。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后沪深300 指数3.26 个百分点，在31 个申万一级行业排名第30 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为122.6 万平方米，环比下降6.6%，同比下降25.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为41.6 万方，环比+26.8%，同比-23.1%；样本二线城市为53.6 万方，环比-13.0%，同比-27.0%；样本三线城市为27.4 万方，环比-25.6%，同比-23.9%。从今年累计29 周新房成交面积同比看，样本30 城共计5640.5 万方，同比0.1%；一线城市为1486.2 万方，同比7.6%；二线城市为2691.2 万方，同比-4.5%；三线城市为1463.1 万方，同比2.1%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计188.9 万方，环比下降0.2%，同比下降3.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为74.0万方，环比1.4%；样本二线城市为88.7 万方，环比-1.5%；样本三线城市为26.2 万方，环比-0.5%。年初至今累计二手房成交面积为5947.2 万方，同比增长19.4%。
　　信用债：本周共发行房企信用债8 只，环比减少18 只；发行规模共计74.70亿元，环比减少152.13 亿元，总偿还量95.45 亿元，环比减少96.6 亿元，净融资额为-20.75 亿元，环比减少0.67 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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