7月中央政治局会议点评：城市更新迈向高质量发展阶段 商业地产受益于内需释放

　　核心观点
　　7 月政治局会议在宏观政策、城市更新、提振消费等方面做了部署。当前以及未来一段时期内我国的城市工作将以高质量开展城市更新为抓手；开发产品力强、布局核心城市的房企有望深度参与到高质量城市更新中。商业地产未来有望继续受益内需释放，为培育服务消费提供优质场景支持。货币政策要保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行，房企融资成本有望继续下降。
　　事件
　　7 月30 日，政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出宏观政策要持续发力、适时加力。货币政策要保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行。强化宏观政策取向一致性。会议强调要有效释放内需潜力，要求落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。
　　简评
　　城市更新迈向高质量发展阶段。政治局会议指出，要落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。此前中央城市工作会议指出城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段。当前以及未来一段时期内我国的城市工作将以高质量开展城市更新为抓手；这对打造高品质的住宅、宜居的城市空间、便利的周边配套有了更高的要求，一批开发产品力强、一二级联动开发经验丰富、布局核心城市的房企有望深度参与到高质量城市更新工作中。
　　商业地产有望受益于内需释放。上半年在大力提振消费背景下，重点房企持有的购物中心销售额同比均有所增长。本次会议强调要有效释放内需潜力，深入实施提振消费专项行动，在扩大商品消费的同时，培育服务消费新的增长点。购物中心可为服务消费提供集中场景，同时其作为首发经济、新消费的空间支撑，未来有望继续受益内需释放。
　　房企融资成本有望继续下降。会议指出货币政策要保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行。房地产作为高融资需求行业，当前融资成本继续延续下行趋势，今年以来房企平均境内发债成本为2.46%，较去年全年下降32BP，包括民企在内的头部开发商融资成本均有所下降。截至去年底，销售额前十房企合计有息负债为1.9 万亿元，融资成本下降32BP 预计一年为前十大房企节省61 亿元利息费用。随着未来社会综合融资成本继续下行，房企利息费用有望继续收缩。
　　我们看好房地产行业板块整体表现。看好优质商业地产公司：新城控股、华润万象生活、华润置地、龙湖集团等。高质量开展城市更新背景下，推荐开发产品力强、布局核心城市的开发商：滨江集团、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等。看好轻资产经营服务公司：招商积余、南都物业、绿城服务、滨江服务、贝壳等。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。
　　物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。
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