房地产：简评北京五环外住房限购政策调整

　　热点速评
　　事件
　　2025 年8 月8 日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，宣布自2025年8 月9 日起，符合条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策，并对公积金贷款的套数认定、贷款额度、最低首付比例等进行调整。
　　评论
　　北京放开五环外购房套数限制，并加大公积金贷款支持力度。在本次政策调整前，北京购房套数的限制为京籍家庭全市范围内限购2 套、五环外可增购1 套，京籍单身人士与非京籍全市范围内限购1 套、五环外可增购1套，其中非京籍购房需连续缴纳社保或个税最低年限为五环内3 年、五环外2 年。此次限购调整后的增量空间在于京籍与连续缴纳社保或个税满2年的非京籍在五环外购房套数上限取消，以及京籍单身人士在五环内的限购套数由1 套增至2 套。本次政策调整还加大了公积金贷款支持力度，将北京无房且在全国范围内使用过1 次公积金贷款并已结清的也认定为首套，公积金贷款的二套最低首付比例五环内由35%降至30%、二套最高贷款额度由60 万元增至100 万元，每缴存一年可贷额度由10 万元增至15万元。
　　本次北京政策调整或将阶段性提振近期住房交易量及市场情绪。本次北京对限购及公积金政策的调整略超市场预期，我们认为其中五环外对符合条件的购房者不再限制购房套数有助于激发五环外区域内的多套购房需求，公积金贷款政策的调整则更侧重于广泛降低刚性和改善性购房者的贷款负担，两类政策近期或对交易量有所提振并传导至挂牌量、价等前端指标，有助于阶段性提振市场情绪。考虑到目前北上深三个超高能级城市在限购条件、套数、公积金贷款政策等标准上存在差异，后续上海、深圳如有需求支持政策跟进，侧重点或与北京有一定差异。
　　关注地产及物管板块投资机会。尽管近期行业基本面表现偏弱，政治局会议对地产政策取态平稳，但考虑到当前估值具备韧性，未来整体市场流动性改善或对板块有潜在驱动，我们建议：1）关注经营面有边际改善空间的标的，如新城控股（后续低成本融资工具落地或助力业绩释放）；2）关注低估值标的，如越秀、中国海外宏洋，相关标的还有保利置业（未覆盖），部分出险房企在债务重组进程中或也具备交易机会；3）从中长期考虑，建议配置华润置地、滨江集团。多元板块内推荐两条思路：1）业绩成长性或自身经营表现领先同业，如华润万象生活、绿城服务，相关标的还包括滨江服务（未覆盖）；2）股息收益率具吸引力、有望受益于高股息策略，且经营表现存在积极边际变化，如恒隆地产、太古地产。
　　风险
　　行业基本面超预期恶化；政策落地不及预期；房企经营压力强于预期。
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