房地产行业研究：北京打响宽松政策第一枪 8月推盘或压制成交弹性

　　行业点评
　　本周A 股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（8.2-8.8）本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+2.2%，在各板块中位列第16；恒生港股房地产板块涨跌幅为+2.6%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1%，沪深300 指数涨跌幅为+1.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+1.1%和+0.9%。
　　土地市场溢价率处于低位。本周（8.2-8.8）全国300 城宅地成交建面608 万㎡，单周环比-25%，单周同比23%，平均溢价率2%。2025 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面22256 万㎡，累计同比-3.1%；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。
　　本周(8.2-8.8)47 个城市商品房销售262 万方，成交量环比-22%，同比-5%，整体维持季节性低位；6 月新房售价环比-0.3%，环比跌幅略有走扩，同比-3.7%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-34%，周同比-41%；二线城市周环比-16%，周同比+13%；三四线城市周环比-24%，周同比+4%。
　　本周(8.2-8.8)22 个城市二手房成交211 万方，成交量环比-5%，同比+3%，与去年同期水平相当；6 月二手房售价环比-0.6%，环比降幅略有走扩，同比-6.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：
　　一线城市周环比-12%，周同比+0%；二线城市周环比+2%，周同比-3%；三四线城市周环比-8%，周同比+28%。
　　北京打响一线城市新一轮宽松政策的第一枪。8 月8 日，北京再度推出地产政策宽松政策，其中提到符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。此外，公积金贷款加大支持力度，主要体现在（1）在本市无住房但全国范围内有1 笔已结清公积金贷款记录的，调整为认定为首套房；（2）在二套房公积金贷款最高额度由60 万元提高至100 万元；（3）二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。这是北京时隔10 个月后再度对楼市政策进行大幅度优化，从时间点来看，近期成交降温提升政策出台的必要性；从政策方向来看，本次政策更多是针对五环外及改善型需求。展望后续，考虑到北京已落地相关政策，预期后续其他一线城市有望跟进，推动房地产市场“止跌回稳”。
　　8 月预期新房供应或制约成交放量。据克而瑞调研，8 月28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积476 万平方米，环比下降26%，同比下跌38%，2025 年前8 月累计同比下降17%。分能级来看，8 月一线预计供应面积为74 万平方米，环比下降45%，同比下降53%；二线城市8 月预计供应355 万平方米，环比降24%，同比下降36%；三四线城市8 月预计新增供应48 万平方米，环比增长9%，同比下降4%。考虑到8 月房企推盘积极性一般，因此新房成交量弹性受限，但由于北京出台政策刺激，预期市场成交热度有所回升，同比跌幅有望缩窄。
　　投资建议
　　本周北京出台政策反映逐步兑现前期政策预期，预计后续其他一线城市有望跟进，地产再次进入政策刺激行情。
　　考虑到当前地产板块估值偏低、持仓较低，交易层面或具备一定弹性，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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