房地产行业：北京新政进一步确认房地产筑底判断

　　我们不同于市场的见解：
　　我们认为不需要过度猜测政策节奏，实际上地产行业及地产股价的修复并不完全依赖于政策具体的出台时间。
　　无风险利率的下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因。实际上房地产行业进入下行阶段以后，社会的中高息回报资产明显减少，自然会带动无风险利率下行。前几年地产股价明显下行，是因为分子端的影响超过了分母端；目前房地产进入了新的筑底阶段，以及无风险利率进入低利率区间，分母端的影响超过了分子端，从而将带来未来股价的回升。而在这个过程中，政策的出台节奏快一点慢一点，强一点弱一点，都不实质性改变整件事情的基本预期。
　　所以，我们认为只要对国家治理能力抱有信心，那么投资者自然就会对政策能拖底地产存在信心。
　　考虑房地产的底部过程较长，尚有持续经营能力的优质开发商将更占优势，资产负债表以及其股价也将得到持续修复。
　　具体事件评述：
　　北京放松五环外限购在时间节奏上超出预期，具有积极的信号意义，沪深政策预期提升，强化了我们对于行业处于锯齿形筑底的判断。我们认为投资者不宜过度猜测政策节奏，应树立对行业进入中长期修复通道的信心。一方面在于在关键时刻总会有更多、更全面的政策出台以提振市场，另一方面在于房地产主体风险亦在明显降低，新的地块的利润率回到了合理水平，通过时间的累积，还能持续经营的开发商的资产负债表会得到修复。
　　8 月8 日，北京发布楼市新政，主要内容为放松五环外限购 + 加大公积金支持力度。
　　此前在2024 年“9.30”新政中，北京限购政策调整的内容为，非北京户籍购房社保需满足：五环内满3 年，五环外满2 年，并且购房数量上有限制。本次北京新政解除了五环外购房数量的限制，但对北京户籍或社保年限的要求未做调整。据中指研究院监测，2025年1-7 月北京新建商品住宅销售套数，五环外占比超80%，是新房市场的成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%，新政针对性释放五环外购房需求，有助于北京郊区库存去化。考虑到7 月底政治局会议对宏观经济的表述较此前乐观，在风险方面没有直接提及房地产，在一定程度上肯定了当前房地产市场相对平稳的状态，北京此轮楼市新政在节奏上超出预期，信号意义明显，深圳、上海限购政策松绑预期提升。
　　除限购放松外，新政加大公积金支持力度，主要体现在首套房认定、公积金贷款额度、首付比例、以及提取公积金作为商贷首付等四方面进行优化。我们在此前的报告中也多次提及，公积金贷款及提取政策的松动，亦会成为本轮房地产放松的重要工具之一。
　　建议关注标的：招商蛇口(001979，买入)、保利发展(600048，买入)、贝壳-W(02423，买入)、龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，增持)、新城控股(601155，未评级)。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。
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